Acheter les locaux de votre entreprise via la création d’une SCI

19 février 2020


Posséder des locaux est essentiel pour une entreprise. Cependant, cela peut également comporter de nombreux inconvénients :
Si vous souhaitez revendre votre entreprise, et que l’acheteur est uniquement intéressé par le fonds de commerce, la possession des locaux peut bloquer le processus de revente ; En cas de difficultés de votre entreprise, les locaux restent rattachés à son patrimoine ; Si vous revendez vos locaux, le régime normal des plus-values s’appliquera.

Pour limiter ces inconvénients, une société civile immobilière peut être particulièrement intéressante pour l’entrepreneur souhaitant acquérir un local professionnel tout en constituant son patrimoine personnel. Cet article vous explique comment la création d’une telle société permet d’acheter les locaux de son entreprise.

Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle et que vous apporte-t-elle ?

Une SCI, c’est une société de gestion de biens immobiliers. Pour la créer, il faut être au minimum deux associés, qui se partagent des parts proportionnellement à leur apport. La SCI peut acheter des biens immobiliers, et en devenir propriétaire. Les associés sont alors propriétaires proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent. Par exemple, un associé qui détient un quart des parts possède 25% du bien immobilier.

Souvent utilisée par des particuliers pour acquérir des biens en indivision, elle peut également servir aux professionnels pour acheter les locaux de leur entreprise : c’est alors une SCI professionnelle. L’avantage de cette dernière, c’est de vous permettre d’acheter des locaux pour votre entreprise sans qu’ils soient inclus dans son patrimoine. Ainsi :

  • Il vous sera possible de vendre séparément le fonds de commerce de votre entreprise et vos locaux ;
  • Si votre entreprise est liquidée, vos locaux ne seront pas perdus.

Voici comment : en tant que chef d’entreprise, vous avez l’intention d’acheter un bien immobilier et y installer votre entreprise. Au lieu de l’acheter au nom de votre société, il peut être préférable de l’acquérir en votre nom, à travers une SCI professionnelle, et le louer à votre société. Ce sera la SCI, dont vous détiendrez les parts, qui effectuera l’emprunt pour l’achat et l’entreprise versera des loyers à la SCI. L’entreprise pourra alors déduire les loyers facturés et la SCI sera, de son côté, imposée sur les revenus perçus et pourra déduire les charges liées à la propriété.

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Ces atouts ne vont pas sans être accompagnés d’un certain nombre de formalités et de démarches, ainsi que d’une gestion rigoureuse sur le plan comptable et fiscal. Une SCI professionnelle, en tant que véritable société suppose un certain nombre d’obligations administratives : la rédaction de statuts, l’organisation d’assemblées générales, etc. Il est préférable de vous faire accompagner par un expert-comptable pour cette étape.

Comment créer sa SCI professionnelle ?

1. Les principales étapes

La création d’une SCI professionnelle doit se plier à des règles bien précises, et suivre des étapes bien définies :

  • La rédaction des statuts, qui incluent le capital social de la SCI, la répartition des parts entre les membres, le choix du gérant et les règles de fonctionnement de la société (assemblées générales, vote…) ;
  • La création d’un compte bancaire dédié ;
  • L’enregistrement des statuts au SIE (Service des Impôts des Entreprises) et la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales ;
  • L’inscription de la SCI au tribunal de commerce, qui l’inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

Bon à savoir : Il faut compter 350€ pour le dépôt des statuts et les frais de publication. Vous pouvez également vous faire accompagner par un professionnel, Ça Compte Pour Moi vous propose un accompagnement complet.

2. Le choix du régime fiscal

En principe, une SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR) mais il est également possible de choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Focus sur ces deux régimes fiscaux :

L’impôt sur le revenu :

Si vous choisissez l’impôt sur le revenu, chaque membre de la SCI doit déclarer sur sa propre déclaration d’impôts les revenus qu’il tire de la SCI. L’imposition est dite alors transparente. En effet, chaque associé est imposé personnellement en fonction des bénéfices réalisés (à noter que l’amortissement des immeubles n’est pas déductible).

Avantage : Ce régime est notamment intéressant lors de la revente de biens immobiliers puisque vous pourrez bénéficier d’abattements importants selon la durée de détention du bien.

L’impôt sur les sociétés :

Si vous optez pour ce dernier, votre entreprise sera soumise à l’impôt sur les sociétés.

La société est alors imposée à l’IS. Les associés, quant à eux, sont alors imposés sur les dividendes reçus. La distribution des dividendes n’étant pas obligatoire, il est possible de choisir ce régime dans l’optique d’une capitalisation des revenus.

Autre élément à prendre en compte sous ce régime, vous pourrez déduire fiscalement l’amortissement des biens, le bénéfice et l’imposition seront ainsi considérablement réduits. Un avantage à ne pas négliger durant la période d’amortissement.

Avantage : Ce régime est recommandé pour des investissements importants ou pour la constitution d’un patrimoine immobilier sans objectif de revente de biens. La pratique des amortissements permet de réduire les bénéfices et de générer ainsi moins d’impôt à l’année.


Attention ! Le choix du régime d’imposition est déterminant à la création de la SCI. Chaque situation étant différente, il est nécessaire de se poser les bonnes questions en fonction de ses objectifs et de procéder à des simulations. Faites-vous conseiller par un expert-comptable pour faire votre choix.

Comment céder ses parts ?

La SCI professionnelle a l’avantage de simplifier le processus de cession. Vous pouvez par exemple céder des parts de la SCI à vos héritiers via une donation-partage de la nue-propriété, qui les rendra propriétaires à terme tout en vous laissant la liberté de gérer la société grâce à l’usufruit. Vous profiterez également d’abattements pour donations.

La SCI professionnelle permet également la vente des locaux à un tiers de façon bien plus simple que s’ils appartenaient à l’entreprise.

Pour vendre vos parts, il vous faudra tout d’abord déterminer un prix et demander le consentement des autres membres de la SCI. En cas de refus en raison du prix, un expert du Tribunal de Grande Instance déterminera pour vous le juste prix. Si le refus est au contraire lié à l’identité de l’acheteur, les autres membres doivent alors racheter vos parts dans les 6 mois.

Même si le statut de SCI professionnelle vous évite la rédaction d’un acte notarié et les coûts qui y sont associés, la cession engendre tout de même des coûts. Il vous faudra tout d’abord du temps pour vous rendre au tribunal de commerce et ajouter un acte modificatif. Ensuite, la vente est taxée :

  • L’acquéreur doit payer les droits d’enregistrement de 5% ;
  • Le vendeur, personne physique, sera généralement imposé sous le régime de droit commun des plus-values des particuliers. La plus-value sera diminuée d’un abattement pour durée de détention soit, en matière d’impôt sur le revenu, 6% par an de la 5ème à la 21ème année et de 4% la 22ème année, soit une exonération totale au bout de 22 ans.

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