Pourquoi recourir à une Société Civile Immobilière ?

Les sociétés civiles immobilières (SCI) constituent aujourd’hui un outil patrimonial assez courant. Ainsi, de nombreux propriétaires d’immeubles s’interrogent s’il est pertinent de créer une SCI afin de les intégrer à l’actif. Présentation des avantages et inconvénients avant de se lancer.

Transmettre un bien immobilier

Recourir à une SCI permet d’organiser le patrimoine immobilier entre les différents membres d’une famille sans avoir recours à une indivision, qui est instable et temporaire. Ainsi, un contribuable peut aisément transmettre à ses enfants une partie des biens immobiliers qu’il possède via la donation de parts de la société immobilière qu’il a constituée. Il peut alors préparer sa succession tout en conservant le contrôle de la société (il gardera 50% des parts de celle-ci).
Il est possible d’organiser une transmission par donations échelonnées des parts sociales, en utilisant les abattements prévus par la loi.

Faciliter la gestion de son patrimoine immobilier

Une SCI permet également d’augmenter votre capacité financière en vue d’un investissement immobilier en permettant à plusieurs personnes de se réunir.

En outre, les revenus d’un immeuble peuvent être partagés entre les différents associés. De plus, lorsque la quote-part revenant aux associés est généralement soumise au régime des revenus fonciers et le déficit éventuellement constaté pourra être reporté (jusqu’à une certaine limite) sur le revenu global de ces associés.

Les dispositifs de défiscalisation réalisés au sein d’une société permettent à chaque associé de bénéficier du régime à proportion de ses parts.

Inscrire l’immobilier d’entreprise à l’actif

L’immobilier professionnel peut être inscrit à l’actif d’une SCI (par apport ou par acquisition). L’entreprise devient ainsi locataire des immeubles utilisés pour son activité, qui sortent de son bilan, permettant ainsi de séparer les patrimoines privés et professionnels et d’alléger sa valeur (ce qui peut être intéressant en cas de reprise de l’activité).

L’entreprise pourra déduire les loyers facturés (mais en contrepartie ne pourra amortir l’immeuble qui n’est pas inscrit à son actif) et la SCI sera imposée sur les revenus perçus et pourra déduire les charges liées à la propriété.

Ce schéma est particulièrement avantageux si l’activité professionnelle est exercée au sein d’une société soumise à l’IS et si la SCI est translucide, car il permet de bénéficier des abattements pour une durée de détention en matière de plus-values immobilières.

Bénéficier d’avantages concernant l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF)

Le redevable de l’impôt sur la fortune ne doit pas intégrer dans son patrimoine taxable la valeur de l’immeuble inscrit à l’actif de la SCI mais la valeur des parts, ce qui présente certains avantages :

  • on applique traditionnellement une décote sur la valeur des parts de société civile immobilière ;
  • le capital peut être partagé avec d’autres associés non imposables, ce qui vient réduire l’assiette taxable.

En outre, les parts d’une SCI qui donne à louer un immeuble dans lequel le redevable exerce son activité professionnelle peuvent être exonérées d’ISF.

Quels inconvénients pour une SCI ?

Tout d’abord, les formalités sont plus lourdes dans le cadre d’une SCI. Il faut créer la société, prévoir des statuts, un juridique annuel, une comptabilité particulière. Ainsi, constituer une société ne présente aucun intérêt si le contribuable n’est pas soumis à l’ISF et s’il n’envisage pas de transmission.

Par ailleurs, faire de la location meublée dans le cadre d’une SCI peut se révéler très dangereux. En effet, cette activité est considérée comme commerciale, ce qui fait perdre à la société sa translucidité fiscale et rend exigible l’impôt sur les sociétés. Ce changement a des conséquences particulièrement vigoureuses en matière de plus-values, puisque dans une société soumise à l’IS, celles-ci sont pleinement imposables et les amortissements doivent être réintégrés.

Quel régime fiscal pour une SCI ?

Si une SCI est naturellement soumise à l’impôt sur le revenu (IR), il est toutefois possible d’opterpour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier s’applique automatiquement si les activités commerciales exercées par la société représentent au moins 10% de ses recettes. L’application de l’IS présente certains avantages :

  • les charges déductibles sont plus nombreuses ;
  • il est possible d’amortir les immeubles ;
  • le taux de l’IS peut se révéler intéressant en particulier si les associés sont soumis au taux marginal de l’impôt sur le revenu ;
  • les déficits sont indéfiniment  reportables en avant ;
  • le salaire du gérant est entièrement déductible.

Par ailleurs, le régime des plus-values mobilières des particuliers s’applique aux cessions de titres, ce qui peut se révéler intéressant en cas de cessions dans un laps de temps assez court car les abattements pour durée de détention sont plus importants, les premières années, qu’en matière de plus-values immobilières.

Toutefois, en contrepartie, il ne faut pas oublier que les plus-values de cessions d’immeubles réalisées par des sociétés soumises à l’IS sont entièrement imposables, après réintégration des amortissements. Aucun abattement pour durée de détention n’est donc applicable.