Qu’est-ce qu’une SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une entité de droit privé ayant pour vocation la détention et la gestion de biens immobiliers. Elle se positionne comme un outil patrimonial par excellence, dédié exclusivement à la gestion immobilière, sans activité commerciale.

La SCI, en tant que personne morale, confère aux biens apportés à sa création un statut distinct de celui des personnes physiques, les rendant ainsi propriété de la SCI. Cette structure présente divers avantages, notamment en matière de transmission de patrimoine.

Caractéristiques essentielles d’une SCI

Durée de vie limitée

Une SCI ne peut exister que pour une durée maximale de 99 ans, conformément à ses statuts.

Associés en SCI

À sa création, une SCI doit compter au moins deux associés, sans limitation supérieure. Il n’est cependant pas permis qu’un seul associé détienne la SCI de manière permanente, conformément à l’article 1844-5 du code civil. Les associés peuvent être de nationalités variées, qu’ils soient des personnes physiques ou morales. Cependant, le siège social doit être établi en France. Lorsqu’un associé choisit de céder ses parts, la transaction est imposée comme s’il vendait directement les biens détenus par la SCI. Sur le plan fiscal, cette opération peut être exonérée si elle entre dans le cadre des exonérations de plus-values immobilières.

Apports en SCI

Chaque associé est tenu de faire des apports à la société, que ce soit en nature, en numéraire ou en industrie. Ces apports permettent la mise en commun de biens immobiliers en vue de partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui en découle. Les associés s’engagent également à assumer les pertes, mettant ainsi en jeu leur patrimoine personnel en proportion des parts qu’ils détiennent dans le capital social. Ils sont responsables indéfiniment des dettes de la SCI.

Capital social

Il n’existe aucun capital minimum imposé par la loi pour créer une SCI. Le capital social est formé par les apports réalisés par les associés. En retour, ils reçoivent des parts sociales. Le capital d’une SCI peut être :

• Faible : lorsque l’actif net social est limité, les associés ont recours à des emprunts pour acquérir des biens immobiliers.
• Fort : lorsque l’actif net social est élevé, la société n’a pas recours à l’endettement pour l’acquisition de biens immobiliers.
• Variable : dans ce cas, le capital peut varier entre un montant minimum et un montant maximum précisés dans les statuts, sans formalités supplémentaires.

Les parts sociales octroient le droit de vote pour les décisions qui ne relèvent pas de la gestion. Par conséquent, le nombre de voix d’un associé est proportionnel au nombre de parts qu’il détient, sauf disposition contraire dans les statuts. La valeur des parts sociales correspond à l’actif social moins les dettes sociales. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés peuvent décider de fixer un capital et d’en apporter seulement une partie à la création, le reste devant être versé dans les cinq ans.

Fonctionnement de la SCI :

La gérance : Une SCI est représentée par un ou plusieurs gérants, pouvant être des personnes physiques ou morales. Les statuts de la SCI désignent le gérant et précisent ses compétences. En cas de litige, c’est le gérant qui représente la SCI. Le pouvoir de gestion de la société est ainsi séparé de la propriété des parts sociales de la SCI.

Obligations : Comme toute société, le fonctionnement interne d’une SCI est soumis à certaines obligations, notamment :

• Organisation d’une assemblée générale annuelle.
• Établissement des comptes annuels, comprenant la présentation du rapport de gestion et des comptes annuels de la SCI aux associés, ce qui nécessite de tenir une comptabilité à jour.

La SCI présente de nombreux atouts, avec la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux en fonction de ses objectifs.

Focus sur la tenue de l’assemblée générale ordinaire (AGO)

Conformément à l’article 1856 du code civil, les gérants de SCI ont l’obligation de convoquer les associés à une assemblée générale ordinaire (AGO) au moins une fois par an. Lors de cette réunion, le gérant doit rendre compte de sa gestion et faire approuver son rapport de gérance. La convocation doit être envoyée par lettre recommandée au moins 15 jours avant la date prévue de l’AG, avec un ordre du jour précis. Les associés doivent avoir accès à tous les documents de gestion, y compris les comptes annuels, à ce moment-là.

L’AGO doit se tenir dans les 6 mois suivant la clôture de l’exercice comptable. Si l’exercice comptable coïncide avec l’année civile au 31 décembre, l’AGO doit avoir lieu au plus tard le 30 juin de l’année suivante.

Outre son caractère obligatoire, la tenue d’une assemblée générale annuelle offre divers avantages, notamment en termes de crédibilité auprès des tiers, d’investisseurs et de l’administration fiscale, ainsi que pour le maintien d’une bonne entente et transparence entre les associés, crucial en cas de conflits.

Le rapport de gestion

Le gérant de la SCI est tenu de présenter chaque année un rapport de gestion aux associés. Ce rapport contient des informations détaillées sur la situation financière et économique de l’entreprise, notamment les perspectives futures, les objectifs pour l’année suivante, les activités de recherche et développement, les événements marquants de l’exercice écoulé, les délais de paiement des fournisseurs, ainsi qu’une analyse des résultats figurant dans les comptes annuels.

Le non-respect de cette obligation expose le gérant à des sanctions civiles, telles que jusqu’à six mois d’emprisonnement, une amende de 9 000 euros, voire la révocation de ses fonctions.

 
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