Quel statut choisir pour son investissement locatif ? - Ça Compte Pour Moi
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23 March 2021
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L’investissement locatif est un excellent moyen d’élargir son patrimoine et de se créer un revenu complémentaire. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous vous demandez sûrement quel est le meilleur régime fiscal pour mener à bien votre projet.
Fiscalité, réductions d’impôt, amortissements comptables, abattements… Pour réaliser un projet immobilier, le choix du régime fiscal est un élément important de votre stratégie. Il vous permettra d’optimiser vos revenus locatifs et d’augmenter la rentabilité de votre investissement.


Investissement locatif : les revenus fonciers

Vous pouvez opter pour les revenus fonciers dans le cas où vous détenez le bien à titre personnel. L’option pour ce régime ne nécessite pas de formalités particulières.

Deux régimes d’imposition sont possibles pour les revenus fonciers :

  • Le régime micro, si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000€. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur le montant annuel des loyers.
  • Le régime réel, où votre revenu imposable sera égal au montant total des loyers, déduction faite de certaines charges bien précises (taxe foncière, assurance, certains travaux, honoraires, intérêts d’emprunts, etc.).

Si vous souhaitez savoir quel est le régime le plus avantageux pour votre projet, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur Revenus fonciers : micro ou réel ?

Les revenus issus des locations seront imposés à l’impôt sur le revenu (barème progressif) ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%.

En cas de revente, la plus-value sera imposée au régime des particuliers et calculée ainsi : Prix de vente – Prix d’acquisition (possibilité de déduire certaines charges). Cette plus-value sera imposée à l’IR au taux de 19%. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter la page du gouvernement : Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière.

L’imposition aux revenus fonciers a pour principal avantage la simplicité. Par contre, en cas de tranche d’imposition à l’IR élevée, ce régime peut vous coûter cher. L’autre limite en comparaison à d’autres régimes d’imposition est le fait de ne pas pouvoir déduire beaucoup de charges du revenu imposable.

Louer en meublés : le LMNP et le LMP

Ces deux régimes sont réservés aux locations meublées où les biens sont détenus à titre personnel. Contrairement aux revenus fonciers, vous serez imposés aux titres des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ce qui inclut des obligations déclaratives : tenue d’une comptabilité, publication des comptes annuels et d’une liasse fiscale.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le LMNP est un régime fiscal pouvant s’appliquer aux personnes souhaitant acheter un bien immobilier (neuf ou ancien) dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé. Cette activité est considérée comme non professionnelle dans la mesure où soit :

  • Les recettes annuelles issues de cette activité n’excèdent pas 23 000€ pour l’ensemble du foyer fiscal
  • Ces recettes n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR de la catégorie traitements et salaires (au sens de l’article 79 du CGI)

Dans le cas où aucune de ces deux conditions n’est remplie, vous devrez opter pour le LMP (voir ci-dessous).

Le LMNP présente de nombreux intérêts comme : sa simplicité, la possibilité de récupérer la TVA, l’amortissement du bien pour réduire le revenu imposable, la réduction d’impôt loi Censi Bouvard.

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Pour bénéficier du statut de LMP, vous devez remplir la condition suivante :

Les recettes annuelles doivent être supérieures à 23 000€ TTC et aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.)

Deux différences importantes sont à prendre en compte par rapport au LMNP :

  • L’imputation du déficit éventuel sur le revenu global du foyer. Par exemple, si vous percevez 30 000€ de revenus dans la catégorie traitements et salaires et que votre déficit foncier s’élève à 5 000€, alors votre revenu imposable sera de 25 000€.
  • Lors de la vente du bien, la plus-value sera imposée au régime professionnel. Cela entraîne une exonération partielle (si plus de 5 ans d’exercice et recettes comprises entre 90 000 et 126 000 €) ou totale (si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90 000 €) de la plus-value.

Les inconvénients du LMP par rapport au LMNP sont principalement :

  • Le paiement de cotisations sociales élevées
  • L’absence de réductions d’impôts (loi Censi Bouvard non applicable)

En résumé, la location en meublé (LMNP et LMP) a pour principal avantage la possibilité d’amortir la valeur du bien sur plusieurs années afin de réduire le résultat imposable de manière importante.

 

Investissement locatif : la SCI

La SCI est une société civile créée par 2 ou plusieurs associés. Elle présente deux principaux intérêts :

  • La possibilité de s’associer pour mieux investir
  • La transmission du patrimoine

Il existe 2 régimes d’imposition pour la SCI :

  • L’impôt sur le revenu (transparence fiscale) où les bénéfices seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers des associés
  • L’impôt sur les sociétés

L’impôt sur les sociétés est obligatoire lorsque la SCI effectue une activité de location meublée. Elle ouvre droit à l’amortissement des biens et au régime des plus-values professionnelles.

Si vous souhaitez faire de la location en meublé et que vous n’avez pas de réel intérêt à investir à plusieurs, alors il sera plus intéressant d’opter pour le LMNP ou le LMP. Car vous pourrez bénéficier des mêmes règles de gestion courante (amortissement du bien, etc.) et du régime d’imposition des plus-values de la SCI à l’IR qui est le plus avantageux aujourd’hui.

Notez que si vous êtes dirigeant de société et que :

  1. Votre entreprise détient des réserves de trésorerie
  2. Vous n’avez pas besoin de retirer cet argent pour vous rémunérer
  3. Vous êtes intéressé pour investir cet argent

Alors, une des solutions optimales est de créer une société holding et de :

  • Faire remonter la trésorerie de la société d’exploitation dans la holding, sans imposition (régime mère-filiale)
  • Créer une SCI (filiale de la société holding) qui permettra d’investir dans l’immobilier

Cette solution permet :

  • D’utiliser la trésorerie comme un levier d’investissement, tout en évitant la forte imposition si vous retirez directement cet argent sous forme de dividendes ou de rémunération.
  • De faire remonter les déficits éventuels de la SCI au niveau de la holding pour optimiser – tout à fait légalement – le résultat fiscal imposable du groupe.

Choisir une société commerciale pour son investissement locatif

Il est tout à fait possible d’opter pour une société commerciale dans le cadre d’une activité de location immobilière. Cette activité doit être mentionnée dans l’objet social. Contrairement à la SCI qui est une société civile, les sociétés commerciales ont la possibilité d’effectuer une activité courante d’achat et de revente de biens.

En général, les sociétés retenues sont la SAS et la SARL. Elles offrent la possibilité d’investir à plusieurs, ou tout seul (via la SASU et l’EURL). Ces deux formes sociales limitent la responsabilité des associés aux apports (attention, les principales limites étant la caution et la faute de gestion).

La SAS pour l’investissement locatif

Dans le cadre d’un investissement locatif, la SAS est intéressante pour :

  • La possibilité d’investir seul ou à plusieurs
  • La liberté statutaire (gain de flexibilité)
  • La responsabilité limitée aux apports
  • La possibilité d’avoir une activité commerciale

La SAS immobilière a un coût de fonctionnement plus important que la SCI. Elle est plutôt destinée aux investisseurs expérimentés qui souhaitent :

  • Créer une société immobilière commerciale importante 
  • Bénéficier de la liberté statutaire

Sinon, il sera préférable de vous orienter vers une SCI (ou une SARL de famille) pour bénéficier du régime de la transparence fiscale ou vers une SCI à l’IS pour faire de la location meublée.

La SARL de famille

La SARL de famille est une forme sociale spécialement créée pour l’activité de location meublée dans le cercle familial. Elle reprend tous les avantages du LMNP et de la société commerciale à responsabilité limitée, dans un cadre où les investisseurs sont au minimum deux membres de la même famille.

Le lien familial entre les associés doit être direct ou collatéral jusqu’au deuxième degré. Cela signifie que le capital de la société sera détenu soit par :

  • Des parents en ligne directe
  • Des frères et sœurs
  • Des conjoints mariés (ou pacsés) à un membre de la famille

L’imposition des bénéfices se fait à l’IR (transparence fiscale) dans la catégorie des BIC.

L’intérêt de la SARL de famille est double :

  • Profiter de l’optimisation du régime LMNP
  • Pouvoir transmettre son patrimoine plus simplement

Quel est le régime le plus avantageux pour vous ?

Le régime le plus avantageux est celui qui correspond à votre projet. Souhaitez-vous :

  • Etre loueur en meublé ?
  • Investir à plusieurs ?
  • Transmettre ?
  • Faire de l’achat-revente ?

Il est très important de se poser les bonnes questions dès le départ, pour choisir un régime au service de vos intérêts. Voici un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients des différents régimes :

Ce tableau est issu de notre webinaire Quel statut choisir pour son investissement locatif ? N’hésitez pas à le regarder pour approfondir vos connaissances sur les statuts possibles dans le cadre de l’investissement locatif.

 

Régime Avantages Inconvénients Dans quel cas?
Revenus fonciers Simplicité
  • Pas d’amortissement
  • IR si taux marginal élevé
  • Projet modeste non meublé
  • Taux marginal IR faible
Loueur en meublé Amortissement du bien
  • Ameublement
  • Turn-over locataire
  • Projet adapté au meublé
  • Pas de transmission patrimoniale envisagée
SCI IR Taxation PV revente
  • Pas d’amortissement
  • IR si taux marginal élevé
  • Projet modeste non meublé
  • Taux marginal IR faible
  • Plusieurs associés
SCI IS
  • Amortissement du bien
  • Pas d’IR si pas de prélèvement
Taxation PV revente
  • Projet d’envergure (locaux pro par exemple)
  • Taux marginal IR élevé
Société commerciale
  • Un seul associé + IS
  • Liberté statutaire
  • Activité commerciale
    Responsabilité limitée
Taxation PV revente
  • Un seul associé
  • Taux marginal IR élevé
  • Activité commerciale
SARL de famille
  • Amortissement du bien
  • Plusieurs associés
  • Taxation PV revente
  • Ameublement
  • Turn-over locataire
  • Plusieurs associés (famille)
  • Projet adapté au meublé
Le conseil de Mathieu

L’investissement locatif est un projet important pour votre avenir. Vu les nombreuses possibilités de statut possibles, il est important de prendre le temps de choisir un régime adapté à son projet.

Mathieu Chauveau, Expert-comptable
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Tous les commentaires

  1. Camille Laurent says:

    Bonjour, il me semblait que depuis 2018, l’inscription au RCS pour les LMP n’était plus obligatoire suite à une décision du conseil constitutionnel ?

    1. admin says:

      Bonjour, effectivement il est désormais nécessaire de remplir les deux conditions suivantes pour que l’activité rentre dans le champ du LMP :
      – que les recettes annuelles tirées de cette activité excèdent 23 000 €
      – que les recettes excèdent les revenus d’activité du foyer fiscal