Comptabilité et fiscalité d’une SCI : quels choix ?

Il existe deux modes d’impositions pour une société civile immobilière (SCI) : l’imposition sur le revenu (IR) et l’imposition sur les sociétés (IS). En règle générale, une SCI est assujettie à l’IR par défaut mais elle peut cependant opter pour l’IS. Dans ce cas, les obligations comptables de la société ne seront pas les mêmes.

Est-ce obligatoire de tenir une comptabilité pour une SCI ?

Une SCI n’étant pas une structure commerciale, aucune obligation légale ne l’oblige à tenir une comptabilité ou à publier ses comptes annuels.

La comptabilité de trésorerie

Soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la comptabilité est plus simplifiée et suit les mouvements financiers de la société avec l’enregistrement des recettes et dépenses.

La comptabilité de type commercial

Cependant, si celle-ci est imposable à l’impôt sur les sociétés (IS), la société doit tenir une comptabilité en suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) à l’aide d’un plan comptable professionnel.

Cette obligation se traduira notamment par la tenue de journaux comptables, l’enregistrement des écritures d’inventaire, l’établissement et le dépôt des comptes annuels au tribunal de commerce, etc.

L’importance de tenir une comptabilité

Obligatoire ou pas, le gérant d’une SCI se doit dans tous les cas de tenir une comptabilité stricte et rigoureuse. Et ce, pour plusieurs raisons :

  • Obligation de présenter annuellement le rapport de gestion et les comptes annuels de la SCI pour approbation par l’assemblée des associés ;
  • Suivi des activités, de la trésorerie, des apports, etc. ;
  • Etablissement des déclarations fiscales de la société ;
  • Justification du bénéfice réel et des revenus auprès de l’administration fiscale en cas de contrôle.

Votre expert-comptable est là pour prendre en charge l’établissement de vos comptes annuels et déterminer la quote-part de chaque associé. C’est la garantie d’une comptabilité optimale et fiable pour votre SCI.

Quel régime fiscal pour une SCI : IR ou IS ?

Le plus souvent, lors de sa création, une société civile immobilière est imposée d’office à l’impôt sur le revenu. La société est alors dite « fiscalement transparente ». Cependant, vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés.

L’imposition à l’impôt sur le revenu 

Sous ce régime, la société ne paie pas d’impôts. Ce sont les associés qui sont imposés individuellement suivant les bénéfices réalisés en fin d’exercice. Ils sont alors responsables des dettes sur leur patrimoine personnel.

Les bénéfices (recettes moins dépenses) sont répartis en fonction du nombre de parts des associés. A noter, que certaines dépenses (amortissements des immeubles notamment) et la TVA ne sont pas déductibles.

L’imposition à l’impôt sur les sociétés

Dans ce cas, c’est la société qui est imposée à l’IS. Elle doit ainsi payer des impôts à hauteur de 15% jusqu’à 38 120 € de bénéfice et 33,33% au-delà. Cependant, l’amortissement des immeubles détenus par la SCI est déductible du résultat fiscal. Le bénéfice sera réduit et de facto, l’imposition.

Lors du versement des dividendes, les associés sont également imposés à l’impôt sur le revenu sur le montant perçu. Cependant, la distribution de dividendes étant facultative, il est alors possible d’opter pour ce régime en vue d’une capitalisation des revenus.       
Enfin, les associés ne sont plus responsables des dettes qu’à hauteur de leurs apports (capital social).

Si vous décidez d’opter pour ce second régime, sachez que cette décision est irrévocable.

Quel régime est le plus intéressant ?

Moins contraignant et nécessitant une gestion plus souple, le régime de l’IR est la plupart du temps préconisé. Cependant, il peut être intéressant de choisir celui de l’IS dans le cas où, les biens immobiliers sont importants et demandent de l’entretien. La différence essentielle porte sur le régime d’imposition, une SCI à l’IS générera moins d’impôt annuellement (grâce à la pratique des amortissements) tandis qu’une SCI à l’IR générera moins d’impôt lors de la revente d’un bien (plus-value et taux d’imposition moins élevé). L’arbitrage dépendra donc des particularités de chaque SCI.

Chaque projet étant différent, il est nécessaire de se poser les bonnes questions et d’effectuer des simulations.
Les conseils d’un expert-comptable sont particulièrement intéressants pour faire son choix, n’hésitez pas à nous consulter pour plus d’informations.

 

N’hésitez pas à faire appel à un cabinet d’expertise-comptable pour tenir la comptabilité de votre SCI : établissement des comptes annuels, télédéclaration de la liasse fiscale, éventuelles déclarations de TVA … 


Le conseil de l'expert

« Chaque SCI est différente. Selon le contexte, la composition des associés, la stratégie ou encore le type d'immeuble, l'arbitrage entre l'IR et l'IS sera déterminant. Un seul moyen de bien choisir : faire appel à un professionnel. »


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