Les baux qu’ils soient commerciaux ou professionnels sont deux types de contrat de location pour un bien immobilier à destination professionnelle.

Définitions

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Le bail professionnel, a contrario, ne peut être utilisé pour ce type d’activités. Il est réservé aux professionnels dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC) telles que les professions libérales (règlementées et non règlementées).

Toutefois, si une activité commerciale ou artisanale ne peut opter pour un bail professionnel, les professionnels libéraux peuvent quant à eux faire le choix d’opter pour un bail commercial.

Le contrat de bail professionnel

Un contrat de bail professionnel concerne un local à usage strictement professionnel. En effet, le locataire ne doit pas y résider, sinon on parlera de bail mixte. S’il n’est prévu aucune forme particulière, celui-ci doit néanmoins être obligatoirement écrit. Il fixe notamment :

  • La répartition des travaux et des charges liés à la propriété entre locataire et bailleur est librement définie. Sauf clause précise, ce sera au bailleur de les prendre en charge.
  • Le montant du loyer, la périodicité et les modalités de paiement doivent être mentionnés dans le contrat. Ils sont librement négociés entre bailleur et locataire.
  • La révision du loyer : si le loyer fait l’objet d’une révision annuelle, une clause d’indexation doit être spécifiquement prévue dans le contrat. Celle-ci doit indiquer l’indice de référence choisi.
  • Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Cependant, le contrat peut prévoir le versement d’un dépôt par le locataire d’un dépôt de garantie (librement fixé).

Le contrat de bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans. Au terme, il est reconduit tacitement, sans formalités particulières, pour la même durée. Seul le locataire peut donner congés avant la fin du bail à condition de l’avoir notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier en respectant un préavis de 6 mois. A l’expiration du contrat, si l’une des deux parties ne souhaite pas de renouvellement, elle doit le notifier à l’autre en respectant un préavis de 6 mois.

Notez enfin, qu’il est possible de sous-louer ou céder librement son bail sauf clause contraire prévue dans le contrat.

Le contrat de bail commercial

Pour conclure un contrat de bail commercial, le local doit être affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Aucune forme particulière n’est prévue pour le contrat, ni l’obligation de le rédiger par écrit. Toutefois, par sécurité, il est fortement conseillé d’en établir un. Le contrat doit notamment prévoir :

  • La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre locataire et bailleur est obligatoirement mentionnée. Les dépenses d’entretiens et de réparations courantes sont à la charge du locataire et les charges liées à la propriété au bailleur.
  • Le montant du loyer, la périodicité et les modalités de paiement doivent être mentionnés dans le contrat. Ils sont librement négociés entre bailleur et locataire.
  • Versement d’un pas-de-porte : si le local est vacant, une clause peut prévoir le versement de ce droit d’entrée. Sa nature doit également être précisée : supplément de loyer ou indemnité.
  • La révision du loyer : celle-ci est prévue tous les 3 ans.
  • L’état des risques naturels et technologiques : ce document doit être joint au contrat de bail.

Le contrat de bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Au terme, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement sauf versement d’une indemnité d’éviction par le bailleur. Le locataire peut donner congés avant la fin du bail mais seulement après une période de 3 ans (sauf clause contraire dans le contrat et pour les baux supérieurs à 9 ans, à usage de bureaux ou de stockage). Le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance par huissier.

Notez enfin, qu’une annexe environnementale, dite annexe verte, doit être fournie par le bailleur pour les surfaces supérieures à 2 000 mètres carrés.

Les frais liés à un bail professionnel ou commercial sont-ils déductibles ?

Dans le cadre d’un bail professionnel, les loyers et charges locatives sont déductibles du résultat imposable du professionnel libéral.

Concernant un bail commercial, le locataire peut déduire également de son revenu imposable les loyers et charges locatives ainsi que les éventuels droits d’entrée s’ils sont considérés comme un « supplément de loyer ». Il peut alors déduire ce droit d’entrée de ses bénéfices en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail. Les éventuels honoraires d’agence ou de notaire sont également déductibles.

Il n’existe aucune différence concernant le dépôt de garantie et l’état des lieux pour un bail commercial ou professionnel. Un état des lieux doit être effectué à la prise de possession du local et à sa restitution. Il doit être joint au contrat de location ou être conservé par chacune des parties. Quant au dépôt de garantie, il n’est pas obligatoire. En revanche, s’il existe son versement doit être prévu dans le contrat (librement fixé).

Dans le cadre des baux commerciaux, les possibilités d’éviction du locataire sont plus encadrées. D’autant plus, que le bailleur est contraint de verser une indemnité dans ce cas-là.

Dans le cadre des baux professionnels, le locataire, moyennant un préavis, peut quitter les lieux à tout moment. En revanche, il dispose de moins de garantie quant au renouvellement de son bail.

Le conseil de Mathieu, Expert-Comptable

Mathieu Chauveau
Expert-comptable

Le conseil de Mathieu, expert-comptable

« Les baux commerciaux procurent davantage de stabilité et de sécurité tandis que le bail professionnel est moins codifié et plus souple. A vous de faire le bon choix en fonction de votre situation et de vos attentes. »

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