Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) a pour objectif de permettre une gestion de biens immobiliers à plusieurs.

Quelle est la définition d’une SCI ?

Une société civile immobilière (SCI) est une société de droit privé dont le rôle est de détenir et d’effectuer la gestion de biens immobiliers. Outil patrimonial par excellence, son objet ne peut être commercial.

Une SCI est considérée comme une personne morale à part entière. Ainsi, le ou les biens apportés à la création de la société n’appartiennent plus aux personnes physiques mais à la SCI.

Le recours à une SCI présente un certain nombre d’intérêts, notamment pour la transmission de biens.
Pour en savoir plus, consultez notre fiche Pourquoi recourir à une SCI ?

Quelles sont les caractéristiques d’une SCI ?

D’une durée de vie limitée (99 ans au maximum), une SCI est définie par des statuts. Voici quelques caractéristiques propres à cette forme juridique.

Les associés     

Au moment de sa création, une société civile immobilière est formée par deux personnes au minimum : les associés. Il n’y a pas de maximum et elle ne peut être détenue par un seul associé uniquement de façon transitoire (art. 1844-5 du Code Civil).    
Peu importe la nationalité des associés, il peut cependant s’agir de personnes physiques ou morales. Toutefois, le siège social doit quant à lui être situé en France.

Lorsqu’un associé décide de revendre ses parts, il est imposé comme s’il vendait directement les biens possédés par la SCI. Transparente sur le plan fiscal, l’opération peut être exonérée si elle entre dans le champ des exonérations de plus-values immobilières.

Les apports      

Chaque associé doit obligatoirement faire un apport à la société : qu’il soit fait en nature, en numéraire ou en industrie. Les associés mettent ainsi en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter. Les associés s’engagent également à contribuer aux pertes, et gagent donc leur patrimoine personnel (à hauteur des parts détenus dans le capital social). Ils sont indéfiniment responsables des dettes.

Le capital social

La loi n’impose aucun capital minimum pour créer une SCI. Celui-ci est constitué par les apports faits par les associés. En contrepartie, ils reçoivent des parts sociales. Le capital d’une SCI peut être :

  • Faible : lorsque le montant de l’actif net social est faible. Les associés ont recours à un emprunt pour acquérir les biens immobiliers.
  • Fort : lorsque le montant de l’actif net social est élevé. La société ne s’est pas endettée pour acquérir les biens immobiliers.
  • Variable : dans ce cas, le capital pourra osciller entre un montant minimum et un montant maximum (précisés dans les statuts) sans effectuer de formalités.

Les parts sociales ouvrent le droit de vote pour les décisions ne relevant pas de la gérance. Ainsi, le nombre de voix d’un associé sera proportionnel au nombre de parts détenues (sauf précision dans les statuts). Leur valeur doit être la même et correspond à l’actif social moins les dettes sociales.

A noter que si la société est imposée à l’impôt sur les sociétés, les associés peuvent décider d’un capital et d’en apporter qu’une partie à la création (le reste sera versé dans les 5 ans).

Comment fonctionne une SCI ?

La gérance 

Une SCI est représentée par un (ou plusieurs) gérant(s). Il peut s’agir de personnes physiques ou morales. Celui-ci doit être désigné dans les statuts, tout comme ses compétences. En cas de litige, c’est lui qui représentera la SCI.

Le pouvoir de gestion de la société, attribuée au gérant, est ainsi séparé de la propriété des parts de la SCI.

Les obligations 

Comme toute société, le fonctionnement interne d’une SCI est régit par certaines obligations :

  • Organisation d’une assemblée générale annuelle.
  • Etablissement des comptes annuels : présentation du rapport de gestion et des comptes annuels de la SCI aux associés. Pour cela, il sera nécessaire de tenir une comptabilité à jour.

Une SCI présente un certain nombre d’atouts. Selon les objectifs visés, vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux. Pour en savoir davantage à ce sujet : Comptabilité et fiscalité d’une SCI : quels choix ?


Le conseil de l'expert

« La SCI est l'outil patrimonial par excellence pour gérer son patrimoine immobilier. Les choix nécessaires lors de la création devront faire l'objet de discussion avec un professionnel.»


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