📌 Ce qu'il faut retenir :
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La location pour la souplesse : Louer permet de préserver sa capacité de financement pour l’activité opérationnelle et offre une plus grande liberté pour déménager si l’entreprise grandit rapidement.
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L’achat pour se constituer un patrimoine : Devenir propriétaire permet de capitaliser sur le long terme. Les mensualités de crédit remplacent le loyer et l’entreprise (ou le dirigeant) devient détenteur d’un actif immobilier.
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Le montage via une SCI : Il est fréquent d’acheter les murs via une Société Civile Immobilière (SCI) distincte de la société d’exploitation. Cela protège l’immobilier des créanciers de l’entreprise.
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L’impact sur le résultat : En location, le loyer est une charge déductible à 100 %. En achat, on déduit les intérêts d’emprunt et l’amortissement des murs (si à l’IS), ce qui réduit aussi l’impôt.
Pourquoi acheter votre local professionnel ?
Il est important de bien comprendre qu’acheter des locaux professionnels a des incidences fiscales, juridiques et… financières bien entendu. Mais avant toute chose, il faut s’assurer que le coût puisse être supporté par l’entreprise.
Les avantages de l’achat de local pro
Acheter ses propres locaux professionnels présents de nombreux avantages pour l’entreprise :
- L’entreprise est propriétaire d’un patrimoine professionnel et ne paye donc plus de loyers.
- Le coût de l’investissement peut être déterminé avec précision lorsque le financement est fait par un emprunt à taux fixe (alors qu’un loyer commercial est susceptible d’augmenter de façon variable au fil des années).
- L’investissement offre plus de sécurité et permet d’éviter les contraintes relatives au bail commercial : il n’y a plus aucun risque d’éviction, la société peut y rester autant de temps qu’elle le souhaite.
Fiscalement, le bien sera inscrit à l’actif professionnel de l’entreprise. Cela signifie que la valeur de l’entreprise augmentera et de facto, sa capacité d’emprunt. De plus, il est possible d’amortir le bien sur une durée comprise entre 20 et 50 ans. De même, l’entreprise pourra déduire les frais d’acquisition, les amortissements, les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance, les dépenses de réparation et d’entretien ; ce qui réduira le bénéfice imposable.
Les inconvénients de l’achat de local pro
Toutefois, acquérir un bien immobilier présente également quelques limites pour l’entreprise, qu’il est primordial d’envisager avant de se lancer.
- La capacité d’endettement est amoindrie par les emprunts à rembourser.
- En cas de difficultés (baisse d’activité par exemple), l’entreprise risque de ne plus être capable de rembourser ses emprunts ; il est ainsi capital de maintenir un chiffre d’affaires suffisant et de manière durable.
- En cas de développement de l’entreprise (effectif qui grossit par exemple), il pourra être nécessaire de déménager ; l’entreprise devra alors procéder à la vente de ses locaux ou les louer.
- En cas de cession d’entreprise, le prix de l’entreprise comprendra les locaux qui sont inclus dans l’actif. Certains repreneurs pourront donc être freinés par le prix, plus élevé qu’en cas de location immobilière.
D’un point de vue fiscal, la vente ultérieure des murs sera soumise au régime des plus-values professionnelles. L’imposition étant calculée entre le prix de vente et la valeur nette comptable, l’entreprise perdra, lors de la revente, les avantages fiscaux gagnés au titre des amortissements.
Pourquoi louer un local professionnel ?
Plus répandue, la location immobilière présente également ses avantages et ses inconvénients pour l’entreprise.
Les avantages de la location de local pro
De manière générale, louer un local professionnel va permettre à l’entreprise de profiter de davantage souplesse. En effet :
- L’entreprise dispose de liberté pour s’adapter en fonction du développement de l’entreprise que ce soit en termes de place (si l’effectif grossit par exemple) ou de localisation.
- La location ne nécessite pas de procéder à un emprunt
- Fiscalement, les loyers versés par l’entreprise sont déductibles de son résultat imposable.
Les inconvénients de la location de local pro
De même, chaque solution possède des limites. Ainsi, si vous optez pour la location, il est important de prendre conscience que :
- L’argent versé sera « perdu », et ce qu’ils s’agissent des loyers, de l’entretien ou des éventuels travaux d’aménagement permis par le bailleur.
- Avec un bail commercial, le risque d’éviction est plus élevé.
- Vous n’aurez pas de visibilité à moyen/long terme sur le montant des loyers, qui peuvent fluctuer au cours de la location.
- Il est possible qu’un emprunt soit tout de même nécessaire pour rentrer dans les locaux (pour un dépôt de garantie ou des loyers à verser en avance par exemple), et particulièrement dans certaines zones tendues.
Achat ou location de locaux professionnels en tant que jeune entreprise ?
Si l’achat de locaux professionnels nécessite un effort financier important, cet investissement permet en revanche de se constituer un patrimoine immobilier. La location quant à elle ne permet pas de se constituer un patrimoine mais peut offrir davantage de souplesse et de liberté. Ainsi, en règle générale, l’acquisition de locaux professionnels est déconseillée aux jeunes entreprises ; les ressources étant plus faibles et nécessaires à d’autres activités plus importantes pour se développer. De même, si vous projetez d’investir dans l’immobilier, il est primordial de s’assurer que votre entreprise puisse en supporter le coût avant toute chose.
En conclusion, faut-il acheter ou louer ses locaux professionnels ?
Enfin, il est important de savoir qu’il existe une dernière alternative. En effet, l’achat de locaux professionnels peut également se faire via le chef d’entreprise. Celui-ci peut procéder à l’acquisition du bien immobilier puis, le louer par la suite à son entreprise. Cette solution peut être intéressante à plusieurs égards et a l’avantage de tirer profit des deux autres : se constituer un patrimoine immobilier, bénéficier de la sécurité offerte par des locaux, profiter de la souplesse de la location, tirer parti des avantages fiscaux, etc.
Fiscalement, le chef d’entreprise percevra des revenus complémentaires qui seront alors imposables en revenus fonciers ; les loyers versés par l’entreprise seront quant à eux déductibles du bénéfice imposable. De plus, ici, l’éventuelle cession des locaux sera soumise au régime des plus-values des particuliers.
Pour être certain de choisir la meilleure solution pour vous, faites-vous conseiller par un professionnel. En effet, selon votre situation, la location peut être plus intéressante qu’acheter des locaux pour y domicilier votre entreprise ; et inversement.
Le conseil de Mathieu
« L’une des solutions la plus classique consiste pour le dirigeant à constituer une SCI, propriétaire des locaux, qui les loue à l’entreprise. »
Mathieu Chauveau, Expert-comptable
FAQ - Questions fréquentes sur Gérer son quotidien
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Quels sont les frais « cachés » de l’achat ?
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Peut-on passer de la location à l’achat facilement ?
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Est-ce plus difficile d’obtenir un prêt pour des locaux ?
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Quel est l’avantage fiscal de la SCI à l’IS pour les locaux ?
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Louer est-il toujours « perdre de l’argent » ?
Cet article a été écrit par
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