Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) est particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal, si vous souhaitez faire de la location meublée en nom propre. Quels bénéfices à investir en LMNP ?
Statut hybride : Le LMNP permet de louer un bien meublé tout en étant imposé dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Amortissement comptable : C’est l’atout majeur du régime réel. Vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier de vos recettes, ce qui réduit souvent l’impôt à zéro.
Seuils de recettes : Pour rester « non professionnel », vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 €/an ou représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.
Régime Micro-BIC : Un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés) est appliqué sur vos recettes. Simple, mais pas toujours optimal.
Régime Réel : Vous déduisez l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, charges de copropriété) en plus des amortissements.
Plus-value des particuliers : Malgré l’amortissement pratiqué, la revente du bien bénéficie du régime fiscal des particuliers (abattements pour durée de détention), sauf réforme spécifique.
« Tout le monde me dit de défiscaliser avec un LMNP ! » Mais de quoi s’agit-il exactement ? Comment ça marche et surtout, combien cela peut me rapporter ? Notre simulateur gratuit vous apporte les réponses.
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Mise à jour avec la loi de finances 2025
Une fois la simulation terminée, vous obtiendrez les résultats de votre projet (Durée de location / Lors de la cession). Néanmoins, nous rappelons que cette simulation est indicative et vous invitons à vous rapprocher d’un expert-comptable pour avoir une approche personnalisée.
Vous effectuez l’achat en tant que personne physique, en votre nom propre, et êtes donc pleinement propriétaire du bien. Il n’est alors pas nécessaire de créer une société (type SCI ou SARL), ce qui simplifie les démarches. Ce régime est souvent recommandé pour débuter dans l’investissement locatif, car il combine souplesse, fiscalité avantageuse et gestion allégée.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement intéressant si vous souhaitez faire de la location meublée en nom propre, sans y consacrer une activité principale.
L’abattement est de 50 % sur les recettes pour la location meublée longue durée, ou les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes. Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement est abaissé à 30 %. En comparaison, les locations nues relèvent du régime micro-foncier, avec un abattement de 30 %. (mise à jour relative la loi de finances 2025)
Contrairement aux revenus fonciers, le statut LMNP permet d’amortir le bien (bâtiment), le mobilier, les travaux, et de déduire les charges liées à l’activité. En effet, ce régime permet souvent d’effacer totalement l’imposition sur les loyers. En revanche, il ne permet pas de créer de déficit foncier : en cas de déficit (hors amortissements), celui-ci est reportable pendant 10 ans sur les revenus LMNP.
À noter : depuis 2025, les amortissements pratiqués doivent être réintégrés dans la plus-value en cas de revente du bien, ce qui peut majorer l’impôt au moment de la cession.
Si vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et le total de vos autres revenus professionnels, vous basculez automatiquement en LMP (loueur en meublé professionnel).
Enfin, le dispositif Censi-Bouvard, qui permettait une réduction d’impôt pour certaines résidences de services, a pris fin en 2022 pour les nouvelles acquisitions.
Chez Ça Compte Pour Moi, nous accompagnons les LMNP, LMP et SCI dans toutes leurs obligations comptables et fiscales. Au quotidien, nous vous aidons à optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier. N’hésitez pas à nous contacter pour échanger ensemble et aborder votre projet d’investissement locatif sereinement.
Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? Quel est le meilleur régime fiscal pour mener à bien votre projet ? RF, SCI, LMNP, LMP, SAS, SARL de famille… Lequel vous permettra d’optimiser vos revenus locatifs et d’augmenter la rentabilité de votre investissement ? Tout est dit dans le replay de notre webinar pour vous aider à choisir votre statut.
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Est-il obligatoire de prendre un expert-comptable en LMNP ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est fortement conseillé pour le régime réel. Le calcul des amortissements est complexe et doit respecter des tableaux précis. De plus, l’adhésion à un CGA ou le recours à un comptable permet souvent de réduire le coût fiscal global.
Comment se passe la revente d’un bien en LMNP ?
C’est l’un des grands atouts : même si vous avez amorti le bien pendant des années pour ne pas payer d’impôts, vous bénéficiez du régime de la plus-value des particuliers. Les amortissements ne sont pas « réintégrés » dans le calcul du profit (sauf exception pour les LMP).
Peut-on passer d’une location nue à un LMNP ?
Oui, il suffit de meubler le logement selon la liste légale (lit, table, chaises, cuisine équipée, etc.) et de déclarer le début d’activité au greffe via le guichet unique pour obtenir un numéro SIRET.
Quelles sont les charges déductibles au réel ?
Presque tout : frais de notaire (l’année de l’achat), intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO, petits travaux d’entretien, et même vos frais de comptabilité.
Peut-on déduire un déficit LMNP de son salaire ?
Non. Les déficits créés par le LMNP ne sont reportables que sur les revenus de même nature (vos autres locations meublées) pendant 10 ans.
