Le bail commercial en 7 points

Le bail commercial est un contrat de location pour vos locaux ayant pour but d’exploiter un fonds commercial ou artisanal. Comme tout contrat de bail, ce dernier va régir les relations entre vous (le locataire) et le bailleur, qu’il s’agisse d’un bailleur personne physique ou d’un bailleur personne morale. L’objet du bail commercial ne peut-être qu’un lieu clos ou un immeuble, nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation d’un fonds de commerce. Focus sur les 7 points importants du bail commercial.

Le bail commercial : sa forme

Il est fortement recommandé de réaliser un bail par écrit, même s’il ne s’agit pas d’une obligation. De même, vous avez la possibilité de réaliser ce bail par vous-même. Toutefois, il s’agit d’un document technique et assujettis à des règles complexes. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un professionnel pour le rédiger (avocat, notaire, etc.).

Dans le cas d’un contrat écrit, les conditions devront être clairement notées pour éviter tout contentieux lié à l’exécution des éventuelles négociations réalisées (par exemple, sur la prise en charge de la taxe foncière par le locataire). Notez également que l’objet social de la société doit correspondre à l’objet du bail commercial. A défaut, le bailleur pourrait demander la résiliation de ce dernier.

Enfin, le bail commercial doit servir à exploiter de manière effective un fonds de commerce. Le preneur doit, dès lors, être immatriculé ou être en cours d’immatriculation auprès du Tribunal de Commerce.

Durée d’un bail commercial

Le bail commercial a une durée minimale de 9 ans. Il est ainsi possible de prévoir une durée supérieure sous réserve d’accord des deux parties. En revanche, il est impossible de signer un bail commercial à durée indéterminée.

Ce bail est résiliable par période triennale, d’où son nom : le bail commercial 3/6/9.

Le bail commercial : le loyer et le dépôt de garantie

Aucun texte ne précise clairement le montant applicable par un bail commercial en matière de loyer. Cependant, une règle doit être impérativement respectée : le bail doit être déterminé ou déterminable, être réel et sérieux. D’où l’importance d’un bail commercial écrit.

La révision du loyer

La révision du loyer à lieu par période triennale, sur la base de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Cette révision peut être demandée par les deux parties (sachant que la révision peut avoir lieu à la hausse comme à la baisse). Si vous souhaitez demander la révision du loyer, vous devrez envoyer votre demande de révision par lettre en recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

A noter qu’en cas de modification des facteurs locaux de commercialité, il est possible de déroger à la règle du plafonnement de la révision.

La clause d’échelle mobile et les indices de référence

La clause d’échelle mobile est une clause facultative permettant au bailleur d’éviter la dévalorisation du bien immobilier. L’indice de référence doit alors être choisi de concert entre les parties.

Concernant les indices de références, et ce depuis la réforme engagée par la loi Pinel, sont seulement admis l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

A noter qu’une clause limitant la révision uniquement à la hausse du loyer sera considérée comme nulle.

Le droit au renouvellement

Le droit au renouvellement d’un bail commercial est d’ordre public, prévu par l’article L145-15 du Code de commerce en ces termes : « Sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement (…) ». Autrement dit, toute clause qui stipulerait son contraire dans le bail serait réputée non écrite.

Attention, à défaut de demande de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial, à l’issue de la période des 9 ans, se prolonge tacitement.

Cette tacite reconduction du bail permet au bailleur de demander au preneur de quitter les lieux dans un délai minimum de 6 mois à l’avance. Si le bail est lié à la réalisation d’un évènement, la notification de résiliation doit le mentionner. L’ensemble de l’opération s’effectue par acte d’huissier.

La résiliation du bail et l’indemnité d’éviction

Le bail commercial se résilie au bout de 9 ans, mais certains cas peuvent réduire cette durée. En effet, comme nous l’avons vu auparavant, le bail peut être résilié par période triennale, mais peut l’être également en cas d’accord entre le bailleur et le preneur, en cas d’application d’une clause résolutoire (non-respect des obligations du bailleur ou preneur).

L’indemnité d’éviction due par le bailleur au preneur en cas de résiliation du bail peut être une importante source de contentieux liée à la difficulté de son évaluation. En effet, il est nécessaire de tenir compte de la valeur du fonds de commerce, mais également de l’ensemble des frais inhérents à la résiliation (déménagement, installation dans un nouveau local, perte d’éventuelles autorisations, etc.). Dans certains cas, aucune indemnité ne sera versée, notamment pour un motif grave et légitime.

Bien entendu, il sera important de veiller aux obligations énumérées du bailleur et du preneur, étape indispensable à toute conclusion d’un bail commercial.

 

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