📌 Ce qu'il faut retenir :
-
Réforme de l’amortissement en location nue : La grande nouveauté de 2026 est la possibilité pour les propriétaires de logements loués non meublés (location nue) de pratiquer un amortissement comptable du bien, sur un modèle proche du LMNP. Cet amortissement, généralement compris entre 2 % et 4 % par an, permet de réduire drastiquement l’assiette imposable des revenus fonciers.
-
Conditions d’éligibilité : Ce statut est accessible aux investisseurs s’engageant sur une durée de location minimale (souvent 6 ou 9 ans) et respectant des plafonds de loyers d’intérêt général. Il vise à encourager la mise sur le marché de résidences principales durables et performantes sur le plan énergétique (DPE classe A, B ou C).
-
Alignement fiscal Meublé / Nu : Le dispositif vise à gommer l’asymétrie fiscale qui favorisait historiquement la location meublée. En permettant la déduction de l’amortissement en location nue, l’État souhaite réorienter l’investissement vers la location longue durée pour répondre à la crise du logement.
-
Gestion comptable simplifiée : L’adhésion au statut de Bailleur Privé nécessite une tenue de comptabilité plus rigoureuse que le régime micro-foncier. Le recours à un expert-comptable devient indispensable pour calculer les tableaux d’amortissement et optimiser le déficit foncier généré.
Qu’est-ce que ce nouveau statut du bailleur privé ?
Ce nouveau statut du bailleur privé, aussi désigné comme dispositif Jeanbrun, est un nouveau cadre fiscal pensé pour relancer l’investissement locatif des bailleurs privés, c’est-à-dire des particuliers. Avant de rentrer dans le vif du sujet, un bailleur privé est tout simplement un propriétaire qui décide de louer un bien immobilier sans relever d’un statut professionnel. Cette nouveauté a été intégrée dans le projet de loi de finances 2026 et adopté par le Parlement. Son objectif est d’encourager l’achat de logements destinés à de la location nue sur une durée minimale.
Contrairement au Pinel, qui offrait une réduction d’impôt directe, ce nouveau statut repose sur un mécanisme d’amortissement déductible, directement lié à la fiscalité des revenus fonciers.
Pourquoi ce dispositif a-t-il été créé ?
Le dispositif Jeanbrun veut répondre à plusieurs enjeux majeurs du marché immobilier français :
- Après la suppression du Pinel, l’investissement locatif des particuliers a fortement diminué
- L’offre de logements disponibles à la location reste insuffisante face à une demande toujours aussi forte
- Le gouvernement cherche à rétablir l’attractivité du marché locatif privé, notamment dans le neuf mais également sur l’ancien pour les biens rénovés
Le statut du bailleur privé vise donc à stimuler la construction ou l’acquisition de logements locatifs, tout en offrant une stabilité fiscale aux investisseurs.
Comment fonctionne le statut du bailleur privé ?
1. Un amortissement fiscal pour réduire l’imposition
L’amortissement, c’est une charge que vous déduisez des revenus générés par votre bien sans débourser le moindre euro. Cet amortissement vient matérialiser l’usage du bien immobilier. Plus vos amortissements sont élevés, moins vos revenus imposables seront élevés. Qui dit revenus imposables plus faibles, dit moins d’impôt et donc plus de rentabilité !
En premier lieu, le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur ce fameux amortissement fiscal pour déduire tes revenus fonciers. Le calcul de ce dernier dépend de la typologie du bien qui est loué (neuf/ancien) et de sa destination (location intermédiaire/location sociale/location très sociale). Cet amortissement s’applique sur 80 % du prix d’acquisition pour enlever une quote-part correspondant au terrain, qui lui, n’est jamais amortissable.
Voici un tableau qui résume le pourcentage d’amortissement dont vous pouvez bénéficier selon la typologie du bien et sa destination :
| Type de location / Type de bien |
Logement ancien renové |
Logement neuf |
Plafond d’amortissement |
| Location intermédiaire |
3 %
|
3,5 %
|
8 000 €
|
| Location sociale |
3.5 %
|
4,5 %
|
10 000 €
|
| Location très sociale |
4 %
|
5,5 %
|
12 000 €
|
Bon à savoir :
La différence entre un logement à loyer intermédiaire, un logement social et un logement très social réside avant tout par :
- Leur cadre législatif
- Leur mode de financement
- Les plafonds de loyers selon les conditions de ressources des locataires
2. Conditions d’accès au dispositif
Avant tout, pour bénéficier de ce statut, il est nécessaire de respecter des conditions :
- Le bien doit être destiné à la location nue pour une résidence principale du locataire
- Le bien doit faire parti d’un immeuble collectif (appartement), les maisons individuelles étant exclues
- L’investisseur s’engage à louer le logement au minimum 9 ans
- Logement avec des travaux pour au moins 30% du prix d’acquisition (si logement ancien)
- Accès limité à 2 logements maximum par foyer fiscal
- Les locataires ne doivent pas être de la famille du propriétaire (jusqu’au 2nd degré)
- Le bien doit avoir été acquis, ou le permis de construire déposé, à partir du lendemain de la date de publication de la loi de Finances jusqu’au 31 décembre 2028
Le déficit foncier potentiel et ses autres avantages
Par ailleurs, comme je le disais auparavant, l’amortissement vient en déduction des loyers perçus. Si l’amortissement est plus important que ces derniers, vous vous retrouvez dans une situation de déficit foncier. Ainsi, ce déficit foncier vient s’imputer sur les autres revenus du foyer pour baisser l’impôt à la fin. Saches que pour créer du déficit foncier, vous pouvez rajouter également d’autres dépenses (intérêts emprunt, certains travaux, taxe foncière, …).
Le déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global du foyer jusqu’à 10 700 € (21 400 € si les travaux effectués ont vocation à améliorer l’efficacité énergétique du bien). De ce fait, si votre déficit foncier est plus important, la part qui excède ce seuil est reportable et imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
À ce jour, c’est le seul dispositif qui intègre l’amortissement dans le calcul du déficit foncier.
Comment se distingue le statut du bailleur privé face au Pinel ?
En bref, le Pinel offrait une réduction d’impôt directe basée sur le prix d’achat du bien. À l’inverse, le statut du bailleur privé :
- Offre une déduction fiscale progressive (amortissement) dans les revenus fonciers
- Nécessite un engagement locatif de 9 ans minimum, tandis que le Pinel prévoyait des durées de 6, 9, 12 ans
- Le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français sans distinction de zones contrairement au Pinel
- Sur la revente du bien, il est nécessaire de prendre en compte les amortissements pratiqués en les réintégrant à la plus-value (ce qui l’augmente in fine)
Limites et précisions importantes sur le statut du bailleur privé
Dispositif en attente de décrets
Même si le statut du bailleur privé a été adopté dans la loi de finances 2026, les décrets d’application ne sont pas encore publiés. Cela signifie que certains détails pratiques restent en cours de finalisation.
Critiques du dispositif
Premièrement, du côté des acteurs du secteurs, certains évoquent que ce nouveau mécanisme pourrait ne pas suffire à compenser les contraintes économiques du marché locatif moderne.
Ensuite, du côté des investisseurs, on peut discuter de l’attractivité réelle de ce dispositif avec certains inconvénients :
- Un engagement long (9 ans minimum)
- Déduction fiscale (qui baisse l’assiette) plutôt qu’une réduction d’impôt (qui baisse directement l’impôt) côté Pinel
- Des loyers plafonnés contrairement à de la location meublée
- Une revente qui impliquera la réintégration des amortissements pratiqués dans la plus-value
Pour conclure, une nouveauté qui divise
Beaucoup l’attendait, ce nouveau statut du bailleur privé marque un vrai tournant dans la fiscalité de l’investissement locatif en 2026. En abandonnant la réduction d’impôt directe au profit d’un mécanisme d’amortissement, le législateur change profondément la logique d’optimisation fiscale dans la location nue.
Sur le papier, le dispositif peut séduire : il permet de diminuer l’assiette imposable, de générer du déficit foncier et d’inscrire son investissement dans une stratégie long terme plus structurée. Pour certains profils, l’équation peut être intéressante.
Cependant, les avis sont partagés entre les professionnels du secteur et les investisseurs car plusieurs points interrogent. Ce dispositif arrivera-t-il à gommer les défauts du Pinel sur le marché de l’immobilier ? Quelle place aura-t-il face à d’autres statuts comme le LMNP qui n’a pas de plafond de loyer ? Sera-t-il le dispositif qui permettra de relancer la machine malgré les contraintes actuelles du marché locatif (pression règlementaire croissante, coûts de construction élevés, des taux d’emprunt qui ne redescendent pas autant qu’il y a quelques années, …) ?
En bref, le statut du bailleur privé n’est ni une révolution fiscale miraculeuse, ni un dispositif à écarter d’emblée. En effet, c’est un outil. Et comme tout outil, il doit être analysé au regard de VOTRE situation, de VOTRE stratégie patrimoniale et de VOTRE horizon d’investissement.
En définitive, il faut toujours se rappeler d’une chose : en immobilier, la fiscalité peut optimiser un investissement. Mais elle ne doit jamais en être l’unique moteur.
FAQ - Questions fréquentes sur Comptabilité et fiscalité
-
Qu’est-ce que le statut du Bailleur Privé instauré en 2026 ?
-
Peut-on cumuler le statut de Bailleur Privé avec le dispositif Pinel ?
-
Quels sont les avantages par rapport au régime micro-foncier ?
-
Contrairement au micro-foncier qui offre un abattement forfaitaire de 30 %, le statut de Bailleur Privé permet de déduire les charges réelles ET l’amortissement, ce qui peut rendre les revenus locatifs totalement non imposables.
-
Faut-il impérativement louer en résidence principale ?
-
Comment passer du régime réel classique au statut de Bailleur Privé ?
Cet article a été écrit par
Chef de mission comptable
Toulousain avec l'accent chantant, je suis devenu le partenaire de confiance des entrepreneurs.
Mon crédo ? Connaître ses obligations d'entrepreneur c'est bieng, les comprendre c'est encore mieux.
Grâce à mon expérience de comptable, je te propose chaque semaine du contenu d'actualité ou des astuces de gestion d'entreprise pour te donner les armes d'un vrai chef d'entreprise. Le tout expliqué avec pédagogie et avec des illustrations pour rendre enfin la fiscalité, la comptabilité, la gestion d'entreprise accessible à tout le monde.
