📌 Ce qu'il faut retenir :
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Comptabilité de trésorerie (SCI à l’IR) : C’est la forme la plus simple, basée sur les encaissements et décaissements. Elle est obligatoire si les statuts le prévoient ou si un associé est une personne morale soumise à l’IS.
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Comptabilité d’engagement (SCI à l’IS) : Beaucoup plus rigoureuse, elle enregistre les créances et les dettes dès leur naissance (facturation), même si le paiement n’a pas encore eu lieu.
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L’Amortissement : Exclusivement réservé à la SCI à l’IS. Il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de l’immeuble du bénéfice imposable, réduisant ainsi l’impôt sur les loyers.
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Le PV d’Assemblée Générale : Une obligation juridique annuelle. Même en famille, la SCI doit approuver ses comptes et décider de l’affectation du résultat (mise en réserve ou distribution) pour éviter tout risque de « société fictive ».
Est-ce obligatoire de tenir une comptabilité pour une SCI ?
Une SCI n’étant pas une structure commerciale, aucune obligation légale ne l’oblige à tenir une comptabilité ou à publier ses comptes annuels.
La comptabilité de trésorerie
Soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la comptabilité est plus simplifiée et suit les mouvements financiers de la société avec l’enregistrement des recettes et dépenses.
La comptabilité de type commercial
Cependant, si celle-ci est imposable à l’impôt sur les sociétés (IS), la société doit tenir une comptabilité en suivant les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) à l’aide d’un plan comptable professionnel.
Cette obligation se traduira notamment par la tenue de journaux comptables, l’enregistrement des écritures d’inventaire, l’établissement et le dépôt des comptes annuels au tribunal de commerce, etc.
L’importance de tenir une comptabilité
Obligatoire ou pas, le gérant d’une SCI se doit dans tous les cas de tenir une comptabilité stricte et rigoureuse. Et ce, pour plusieurs raisons :
- Obligation de présenter annuellement le rapport de gestion et les comptes annuels de la sci pour approbation par l’assemblée des associés ;
- Suivi des activités, de la trésorerie, des apports, etc. ;
- Etablissement des déclarations fiscales de la société ;
- Justification du bénéfice réel et des revenus auprès de l’administration fiscale en cas de contrôle.
Votre expert-comptable est là pour prendre en charge l’établissement de vos comptes annuels et déterminer la quote-part de chaque associé. C’est la garantie d’une comptabilité optimale et fiable pour votre SCI.
Quel régime fiscal pour une SCI : IR ou IS ?
Le plus souvent, lors de sa création, une société civile immobilière est imposée d’office à l’impôt sur le revenu. La société est alors dite « fiscalement transparente ». Cependant, vous pouvez opter pour l’impôt sur les sociétés.
L’imposition à l’impôt sur le revenu
Sous ce régime, la société ne paie pas d’impôts. Ce sont les associés qui sont imposés individuellement suivant les bénéfices réalisés en fin d’exercice. Ils sont alors responsables des dettes sur leur patrimoine personnel.
Les bénéfices (recettes moins dépenses) sont répartis en fonction du nombre de parts des associés. A noter, que certaines dépenses (amortissements des immeubles notamment) et la tva ne sont pas déductibles.
L’imposition à l’impôt sur les sociétés
Dans ce cas, c’est la société qui est imposée à l’IS. Elle doit ainsi payer des impôts à hauteur de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice et 25% au-delà. Cependant, l’amortissement des immeubles détenus par la SCI est déductible du résultat fiscal. Le bénéfice sera réduit et de facto, l’imposition.
Lors du versement des dividendes, les associés sont également imposés à l’impôt sur le revenu sur le montant perçu. Cependant, la distribution de dividendes étant facultative, il est alors possible d’opter pour ce régime en vue d’une capitalisation des revenus.
Enfin, les associés ne sont plus responsables des dettes qu’à hauteur de leurs apports (capital social).
Si vous décidez d’opter pour ce second régime, sachez que cette décision est irrévocable.
Quel régime est le plus intéressant ?
Moins contraignant et nécessitant une gestion plus souple, le régime de l’IR est la plupart du temps préconisé. Cependant, il peut être intéressant de choisir celui de l’IS dans le cas où, les biens immobiliers sont importants et demandent de l’entretien. La différence essentielle porte sur le régime d’imposition, une SCI à l’IS générera moins d’impôt annuellement (grâce à la pratique des amortissements) tandis qu’une SCI à l’IR générera moins d’impôt lors de la revente d’un bien (plus-value et taux d’imposition moins élevé). L’arbitrage dépendra donc des particularités de chaque SCI.
Les conseils d’un expert-comptable sont particulièrement intéressants pour faire son choix, n’hésitez pas à nous consulter pour plus d’informations.
N’hésitez pas à faire appel à un cabinet d’expertise-comptable pour tenir la comptabilité de votre SCI : établissement des comptes annuels, télédéclaration de la liasse fiscale, éventuelles déclarations de TVA …
Le conseil de Mathieu
« Chaque SCI est différente. Selon le contexte, la composition des associés, la stratégie ou encore le type d’immeuble, l’arbitrage entre l’IR et l’IS sera déterminant. Un seul moyen de bien choisir : faire appel à un professionnel. »
Mathieu Chauveau, Expert-comptable
FAQ - Questions fréquentes sur Selon la forme juridique
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Une SCI peut-elle être « sans comptabilité » ?
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Légalement, une SCI à l’IR détenue par des particuliers n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité commerciale (bilan/compte de résultat). Cependant, elle reste indispensable pour établir la déclaration n°2072 et pour justifier les comptes courants d’associés.
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Comment sont taxés les associés en SCI à l’IR ?
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La SCI est « transparente ». Si la société fait 10 000 € de bénéfice et que vous détenez 50 %, vous ajoutez 5 000 € à vos revenus personnels sur votre déclaration 2042, que l’argent soit resté sur le compte de la SCI ou non.
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Qu’est-ce que le compte courant d’associé ?
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Peut-on changer de régime fiscal (IR vers IS) ?
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Oui, l’option pour l’IS est possible à tout moment. Attention : depuis 2019, cette option est révocable uniquement pendant les 5 premiers exercices. Passé ce délai, le choix de l’IS est définitif.
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Quels frais sont déductibles en SCI ?
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Taxe foncière, frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunt, et travaux d’amélioration/réparation. Les frais de reconstruction ou d’agrandissement ne sont généralement pas déductibles mais s’ajoutent à la valeur du bien.
Cet article a été écrit par
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