Achat d'un bien immobilier : SCI ou nom propre ? - Ça Compte Pour Moi
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26 January 2021
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L’achat d’un bien immobilier est un bon moyen pour élargir son patrimoine et ses revenus. Mais avant d’acquérir le bien en question, il faut se demander sous quel statut va-t-on réaliser cet achat. En SCI, ou en nom propre ?

Un achat réalisé en nom propre ne nécessite pas la création d’une société. Vous effectuez l’achat en tant que personne physique et êtes propriétaire du bien. Il s’agit d’ailleurs du régime de droit commun, appliqué lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
La SCI est une société civile dont le rôle est de constituer et gérer un patrimoine immobilier. Nous avons rédigé pour vous un article complet à propos de la société civile immobilière.


Acheter un bien immobilier en nom propre

Il s’agit du régime de droit commun. Dans ce cas, vous achetez et exploitez le bien en tant que personne physique.

Acheter en nom propre, une bonne solution pour débuter l’investissement

L’achat en nom propre est souvent conseillé lorsqu’on débute, car ce régime va vous permettre de vous familiariser avec l’investissement immobilier. Un peu à l’image de la micro-entreprise, lorsqu’on débute une aventure entrepreneuriale. En achetant en nom propre, vous n’aurez pas besoin de créer une société. C’est le point le plus important. Ainsi, vous passez outre de nombreuses formalités administratives telles que la rédaction de statuts, les publications au journal d’annonces légales, les assemblées générales, etc. Et vous n’aurez pas besoin d’établir les comptes annuels.

Acheter seul ou en indivision

Contrairement à la SCI, l’achat en nom propre permet d’acquérir un bien immobilier seul. La SCI étant une société, elle nécessite l’association de deux ou plusieurs personnes. C’est un avantage à prendre en compte, selon votre situation.

Sachez qu’il est tout de même possible d’acheter un bien immobilier en nom propre à plusieurs. Vous créez alors une indivision. Dans ce cas, chaque acquéreur est propriétaire du bien acheté, à hauteur de sa contribution financière dans l’achat.

Achat en nom propre : financement et fiscalité

Au niveau du financement, l’achat en nom propre offre certains avantages. En effet, en tant que particulier, vous pourrez prétendre à des solutions telles que le PEL et le CEL (plan épargne logement et compte épargne logement), le prêt à taux zéro ou autres prêts conventionnés, réservés aux particuliers. Aussi, l’achat en nom propre vous offre la possibilité de faire de la location meublée. D’un point de vue fiscal, la location meublée est une activité commerciale. Or, la SCI doit avoir par nature une activité civile.

Le régime de LMNP (loueur en meublé non professionnel) est particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal, si vous souhaitez faire de la location meublée en nom propre. L’achat en nom propre dispose donc de nombreux avantages. Toutefois, la SCI est une forme juridique que vous devez également connaître.

Acheter un bien immobilier en SCI

La SCI est une société civile, constituée par deux ou plusieurs personnes. Elle sert principalement à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer en non-meublé. Contrairement à l’achat en nom propre, c’est la société en tant que personne morale, qui détient et gère le bien immobilier. La SCI est une forme juridique très courante dans l’environnement de l’investissement immobilier. Elle présente de nombreux avantages pour :

  • Gérer un patrimoine immobilier
  • Optimiser sa situation patrimoniale
  • Transmettre un patrimoine immobilier

Choisir la SCI pour un levier de financement plus important

Tout d’abord, la SCI peut être un sérieux avantage pour financer l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers. En effet, en cas de financement par emprunt, les banques prendront en compte les capacités d’endettement de tous les associés. Vous aurez donc la possibilité d’acheter des biens que vous ne pouvez pas financer en nom propre.

La fiscalité de la SCI

Ensuite, la fiscalité de la société civile immobilière peut être un critère de choix important. Par principe, les revenus des SCI sont imposés à l’IR. C’est-à-dire que ce sont les associés qui payent l’impôt sur les bénéfices de la société, sur leurs propres déclarations d’IR. Vous aurez la possibilité de déduire certaines charges (intérêts d’emprunts, assurances, travaux, honoraires comptables, etc.) des loyers que vous encaissez. Ensuite, les bénéfices de la SCI seront imposés dans la catégorie revenus fonciers de votre impôt sur le revenu, selon votre pourcentage de détention du capital social. A noter que si la différence entre les revenus encaissés et les charges déductibles est négative, alors ce déficit foncier sera déductible des autres revenus des associés (dans certaines limites et conditions).

Par exception, les revenus de la SCI peuvent relever de l’IS (impôt sur les sociétés). Il s’agit d’une option prise en général dans les cas suivants :

  • SCI ayant un objet commercial (location d’un bien meublé ou équipé)
  • SCI qui réalise des opérations d’achat et de vente de biens immobiliers

Cette option pour l’IS s’exerce librement et est irrévocable.

Créer un cadre de gestion et mieux transmettre grâce à la SCI

Acheter un bien immobilier en SCI offre la possibilité de créer des règles de gestion. Lors de la création de la société, les associés peuvent inscrire des clauses particulières dans les statuts. C’est un avantage considérable, qui peut notamment pallier certaines limites de l’indivision. Nous avons créé pour vous une infographie, présentant les 4 étapes clés de la création d’une SCI (dont la rédaction des statuts). Si l’achat du bien immobilier que vous ciblez peut faire l’objet d’une transmission, alors il peut être intéressant pour vous de créer une SCI. La donation des parts de société permet par exemple :

  • De transmettre un bien immobilier en stricte égalité aux différents donataires
  • De céder uniquement la nue-propriété tout en gardant l’usufruit du bien (démembrement), tout en définissant des règles de gestion (contrairement à l’indivision)
  • D’effacer la plus-value des parts sociales, le jour de leur transmission
  • De passer outre les droits de succession

Pour en savoir plus sur la SCI, vous pouvez consulter notre article qu’est-ce qu’une sci ?

Malgré tous ses avantages, la SCI reste un outil juridique à part entière. Sa constitution et sa gestion requièrent une vraie réflexion. L’accompagnement par un professionnel du métier (expert-comptable, conseiller en patrimoine, avocat) sera toujours très utile, pour faire le meilleur choix.

 

Votre expert-comptable est là pour vous aider dans vos investissements immobiliers.

Le conseil de Mathieu

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante. Pour diversifier ses sources de revenu, élargir son patrimoine ou mieux le transmettre. Prenez le temps de peser les avantages et les inconvénients entre nom propre et société et faites vous accompagner par des professionnels du métier. Ce temps et cet accompagnement vous aideront à vous lancer en toute sérénité, et pourquoi pas, à renouveler l’expérience !

Mathieu Chauveau, Expert-comptable
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