On a tendance à traiter la forme juridique comme une formalité administrative. C’est une erreur. Le choix de votre structure dans son investissement immobilier locatif en 2026 va impacter quatre dimensions fondamentales de votre projet.
1. La fiscalité annuelle
Selon le régime retenu, les paramètres fiscaux sont totalement différents :
- Quelle dépenses pouvez-vous faire passer pour réduire votre base imposable ?
- À quel taux êtes-vous imposé ?
- Certaines structures permettent de créer des charges sans décaisser d’argent : l’amortissement. Cela permet ainsi d’optimiser votre cash-flow car cela réduit mécaniquement votre impôt.
2. Le cash-flow
Au-delà du choix de la fiscalité de votre investissement, les statuts proposent chacun un cadre influençant indirectement votre cash-flow :
- Certains statuts vont demander de tenir une comptabilité, d’autres de déposer des comptes au greffe, cela impliquant des coûts complémentaires
- D’autres structures vous interdit de faire de la location nue ou à l’inverse du meublé, selon la typologie de votre projet cela a donc impact sur votre cash-flow.
3. L’imposition de la plus-value
En effet, selon le statut choisi, les conséquences fiscales à la revente sont importantes :
- Règles des plus value des particuliers vs la plus value des professionnels
- Argent de la revente direct dans le patrimoine en nom propre vs argent disponible via des dividendes en société
4. La transmission patrimoniale
Enfin, ne négligez surtout pas cet aspect si votre volonté réside dans la transmission plutôt que la revente. Selon le statut choisi, les impacts sont nombreux :
- Cession de parts/actions dans les sociétés
- Indivision possible si en nom propre
Tant de paramètres existants qu’un investissement réfléchit uniquement à travers le prisme fiscal serait dangereux.
Le système d’investissement locatif le plus basique : les revenus fonciers
Comment fonctionnent les revenus fonciers ?
En premier lieu, commençons avec la catégorie des revenus fonciers. Il s’agit de location nue en nom propre qui génère ces fameux revenus fonciers, imposés au barème progressif de l’IR auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Deux régimes coexistent :
- Le régime micro-foncier : possible si vos loyers sont inférieurs à 15 000 €. Il consiste en l’application d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus pour déterminer la base imposable au barème progressif.
- Le régime réel : possible sur option ou si les loyers sont supérieurs à 15 000 €. Il permet de déduire les charges effectives (taxe foncière, assurances, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien) mais sans possibilité d’amortissement du bien.
Même au réel, ce régime est le plus simple qu’il soit :
- Un feuillet 2044 à remplir
- Reporter le montant sur sa déclaration de revenu
Le tour est joué. Pas besoin de faire des formalités complémentaires pour la déclaration de son activité.
Dans quel cas ce régime est-il pertinent ?
Avant tout, ce régime convient particulièrement aux projets modestes avec des foyers qui disposent d’une faible tranche marginale d’imposition, ou aux biens nécessitant d’importants travaux susceptibles de générer un déficit foncier (jusqu’à 10 700 € déductibles du revenu global par an). Il bénéficie aussi d’un avantage fort à la revente : une exonération totale de plus-value après 30 ans de détention (IR exonéré dès 22 ans).
Nouveauté 2026 — Le dispositif Jeanbrun
Ce nouveau statut introduit pour la première fois un mécanisme d’amortissement fiscal sur la location nue. Attention, il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt comme le Pinel, mais d’une déduction fiscale qui réduit l’assiette de calcul de l’impôt. Il est accessible aux biens neufs comme anciens, sans contrainte géographique, sous conditions de durée de location et de type de bien. Deux logements maximum par foyer fiscal.
Tout comprendre sur le dispositif Jeanbrun et le nouveau statut du bailleur privé en 2026
LMNP, LMP : l’investissement immobilier locatif en meublé
Le LMNP : est-il toujours intéressant suite à son bridage en 2025 ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s’est fortement développé courant des années 2010 avec l’avènement des plateformes de location courte durée (Booking, Airbnb, …). Tout comme les revenus fonciers, il s’agit d’un investissement en nom propre. Cependant, il nécessite la création d’une entreprise individuelle, la tenue d’une comptabilité, le dépôt d’une liasse fiscale et de meubler le bien avec un listing précis. Une formalité supplémentaire, certes, mais souvent très rentable.
En effet, les avantages de ce statut sont nombreux :
- Mécanisme d’amortissement : une charge comptable qui vient réduire votre résultat imposable sans que vous ne dépensiez un seul euro. Concrètement, un bien de 200 000 € peut générer plusieurs milliers d’euros de charges annuelles fictives, qui viennent effacer une grande partie de vos loyers imposables.
- Listing des dépenses que vous pouvez faire passé est plus conséquent.
- À la revente, le statut bénéficie du régime des PV des particuliers qui permet d’avoir un abattement pour durée de détention : plus longtemps le bien est conservé, moins la base imposable sera importante.
Quelle fiscalité en LMNP ?
Les revenus sont imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) où il existe également options pour imposer ses loyers perçus :
- Régime micro-BIC : Abattement de 30% ou 50% et accessible si les loyers sont inférieurs à 15 000 € ou 77 700 €. Les abattements et seuils varient selon le type de location proposée (courte/longue durée ; classé/non-classé)
- Régime réel : En règle général plus avantageux que le micro. En effet, rien qu’avec les amortissements et les charges d’intérêt de l’emprunt on dépasse largement les abattements du micro et ainsi, réduire encore plus la base imposable
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⚠️ Attention à la sortie !
C’est la nouveauté de la loi de finances de l’année 2025 : En LMNP, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela implique que votre plus-value intègrera le montant des amortissements pratiqués. Si vous revendez à moyen terme, la note fiscale peut être significative. Pensez à calculer votre horizon de détention avant de choisir ce statut.
Quand bascule-t-on en LMP ?
Vous devenez automatiquement Loueur Meublé Professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies simultanément :
- Vos recettes locatives dépassent 23 000 € / an
- Vos recettes locatives représentent plus de 50% de la totalité de vos revenus d’activité.
Ce statut de professionnel implique certaines conséquences :
✅ Imputation du déficit sur le revenu global
✅ Exonération d’impôt partielle/totale sur la plus-value en cas de cession.
❌ Entraîne des cotisations sociales TNS d’au moins 1 500 € par an et sur la revente
SCI et sociétés commerciales : structurer son investissement immobilier locatif via une personne morale
La SCI : l’outil de prédilection pour investir à plusieurs et transmettre
La Société Civile Immobilière (SCI) est particulièrement adaptée à deux situations :
- Investir à plusieurs (en évitant les contraintes de l’indivision)
- Préparer la transmission patrimoniale.
Elle peut opter pour l’IR ou l’IS.
En SCI à l’IR, le principe de transparence fiscale s’applique : les revenus remontent chez les associés et ces derniers sont imposés selon leur règle propre. Par exemple, si l’associé est personne physique, elle dépend des règles des revenus fonciers. Si l’associé est personne physique ou selon les règles de la fiscalité de la société, si cette dernière est associé personne morale. Pas d’amortissement possible, mais les plus-values bénéficient des abattements pour durée de détention.
En SCI à l’IS, l’amortissement devient possible et l’imposition du bénéfice est de 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %. En revanche, la distribution de dividendes génère une fiscalité supplémentaire, et la plus-value à la revente inclut la réintégration des amortissements, sans les abattements pour durée de détention.
La SARL de famille : LMNP à plusieurs, la combinaison gagnante
Méconnue, la SARL de famille est pourtant une solution très intéressante pour son investissement immobilier locatif en 2026 : elle combine les avantages du LMNP (amortissement, abattement pour durée de détention sur les plus-values) avec les bénéfices d’une structure sociétale pour la transmission. Condition impérative : tous les associés doivent appartenir à la même famille.
La société commerciale (SAS/SARL) : pour les projets qui combine investissement immobilier locatif et activité commerciale
Enfin, une SAS ou une SARL classique permet d’investir seul ou à plusieurs, de mener des activités commerciales en parallèle (achat-revente), et offre une meilleure flexibilité statutaire. Elle est soumise à l’IS avec les mêmes contraintes sur les plus-values qu’une SCI à l’IS. À noter : une SARL avec gérant majoritaire implique des cotisations sociales TNS minimales.
