Aujourd’hui, les sociétés civiles immobilières (SCI) constituent un outil patrimonial couramment utilisé. Cette forme juridique bénéficie, en effet, d’un certain nombre d’atouts pour la gestion de ses biens immobiliers. Le point sur les avantages d’une SCI.
21 nov. 2019 (mis à jour le 22 juil. 2024)Temps de lecture : 3 min
La gestion d’un patrimoine à plusieurs : La Société Civile Immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes (famille ou associés) d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle évite les blocages de l’indivision, où l’unanimité est souvent requise pour les décisions importantes.
La transmission facilitée : C’est un outil redoutable pour anticiper une succession. Il est plus simple de donner des parts sociales de manière progressive (en profitant des abattements fiscaux tous les 15 ans) que de donner une quote-part d’un immeuble physique.
La protection du patrimoine professionnel : Pour un entrepreneur, créer une SCI pour détenir ses locaux permet de séparer l’immobilier de l’exploitation commerciale. En cas de faillite de la société opérationnelle, les murs restent à l’abri dans la SCI.
Le choix de la fiscalité :
SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : Les associés sont imposés personnellement sur les revenus fonciers. C’est le régime par défaut, idéal pour la revente à long terme (abattements pour durée de détention).
SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : La société paie son propre impôt. Cela permet d’amortir le bien comptablement pour réduire le bénéfice imposable, mais la taxation à la revente est plus lourde.
Optimiser la gestion de son patrimoine immobilier
Une SCI permet d’augmenter votre capacité financière en vue d’un investissement immobilier. En effet, il devient plus simple d’acquérir des biens immobiliers en répartissant les coûts d’acquisition des biens en portion. De même, il sera plus aisé d’accéder à des financements à plusieurs qu’individuellement.
Faciliter la transmission de son patrimoine immobilier avec la SCI
Une SCI permet d’éviter l’indivision lors de la transmission d’un bien aux ayants-droits ou autres. Avec une société civile immobilière, les parts sociales sont des valeurs mobilières de placements librement cessibles. Ainsi un contribuable peut aisément transmettre des biens immobiliers qu’il possède. Et cela via la donation de parts de la société immobilière qu’il a constituée. Il peut alors préparer sa succession tout en conservant le contrôle de la société. C’est tout particulièrement intéressant dans le cadre d’une SCI familiale.
De plus, la transmission peut être organisée par donations échelonnées des parts sociales, en utilisant les abattements prévus par la loi.
Enfin, en cas de décès, une société civile immobilière va faciliter la gestion et éviter d’éventuels désaccords entre les héritiers. En effet, avec une SCI, l’héritage de chacun sera constitué par des parts sociales et avec la règle de la majorité, les possibles « blocages » sont évités. Le paiement des droits de succession est également alléger avec une SCI.
Bénéficier d’avantages fiscaux grâce à la SCI
Une société civile immobilière peut être particulièrement intéressante pour un entrepreneur. En effet il peut acquérir un local professionnel tout en constituant son patrimoine personnel. En effet, ce sera la SCI, dont il détient des parts, qui effectuera l’emprunt pour l’achat et l’entreprise versera des loyers à la SCI. L’entreprise pourra alors déduire les loyers facturés et elle sera imposée sur les revenus perçus et pourra déduire les charges liées à la propriété.
Créer une SCI peut être un outil patrimonial et juridique très intéressant. Cependant, il suppose tout de même un certain nombre de formalités et de démarches, ainsi qu’une gestion rigoureuse sur le plan comptable et fiscal.
Votre expert-comptable est là pour s’assurer de l’optimisation de votre comptabilité et de votre fiscalité.
« La SCI est l’outil patrimonial par excellence pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs ou encore pour préparer une succession. Sa mise en place nécessite cependant des arbitrages dont il faudra discuter avec un professionnel. »
Mathieu Chauveau, Expert-comptable
FAQ - Questions fréquentes sur Trouver la forme juridique adaptée à son activité
Peut-on créer une SCI seul ?
Non. Une SCI exige au minimum deux associés (personnes physiques ou morales). Si vous êtes seul, vous devrez vous tourner vers d’autres structures ou intégrer un proche avec une part symbolique.
Est-ce que la SCI permet de faire de la location meublée ?
Attention : La SCI est par nature « civile ». Si la location meublée devient l’activité principale (plus de 10 % des revenus), la SCI bascule automatiquement et obligatoirement à l’IS, car la location meublée est considérée comme une activité commerciale.
Comment fonctionne la prise de décision ?
Contrairement à l’indivision où tout le monde doit être d’accord pour vendre, les statuts d’une SCI peuvent prévoir que le gérant prend les décisions courantes et que les décisions majeures se prennent à la majorité (simple ou qualifiée).
Quels sont les coûts de fonctionnement ?
Une SCI impose un formalisme : rédaction de statuts, tenue d’une comptabilité (même simplifiée à l’IR), assemblée générale annuelle et déclaration fiscale spécifique (n° 2072 pour l’IR).
Le démembrement de propriété est-il possible ?
Oui, on peut séparer l’usufruit (le droit de percevoir les loyers) de la nue-propriété (la propriété des murs) des parts de SCI. C’est une stratégie courante pour transmettre un patrimoine tout en conservant des revenus à la retraite.
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