Le LMNP vaut-il toujours le coup ? Avec la nouvelle loi de finances, promulguée le 14 février 2025, beaucoup se posent la question !
LMNP (Revenus BIC) : Idéal pour se constituer un complément de revenus immédiat. L’amortissement permet de gommer l’impôt sur les loyers, et à la revente, on bénéficie de la fiscalité avantageuse des particuliers (exonération après 22 ans).
SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : Orientée vers la transmission et le développement d’un patrimoine important. La société paie l’impôt (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices), et l’investisseur n’est taxé que s’il se verse des dividendes.
L’Amortissement : Dans les deux cas, vous déduisez l’usure du bien de vos revenus. Cependant, en SCI à l’IS, ces amortissements sont « rendus » à l’État lors de la revente, ce qui alourdit la plus-value.
Universalité : Le LMNP est limité aux biens meublés. La SCI à l’IS peut louer du meublé comme du nu.
Transmission : La SCI est l’outil roi pour transmettre à ses enfants via la donation de parts sociales, contrairement au LMNP qui se transmet comme un bien classique.
La nouvelle loi de finances 2025 a apporté des changements significatifs pour les investisseurs immobiliers. Face à ces évolutions, il est crucial de déterminer si le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste avantageux par rapport à la Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés (SCI à l’IS). Pour vous aider dans cette démarche, nous avons développé un simulateur qui vous permettra de comparer ces deux options en fonction de votre situation personnelle.
Simulateur : LMNP ou SCI à l’IS ?
Ce simulateur gratuit va plus loin qu’un simple comparatif LMNP vs SCI à l’IS :
✅ Personnalisation avancée : votre situation fiscale, vos autres revenus, votre composition de foyer…
✅ Simulation précise : les chiffres de votre exploitation immobilière, vos loyers, vos charges…
✅ Intégration du financement : prise en compte des caractéristiques de ton prêt pour un calcul réaliste du cash net après revente.
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Le choix du statut de LMNP dépend de nombreux facteurs, tels que la fiscalité, la gestion du patrimoine et les objectifs à long terme. Le statut de LMNP offrait, jusqu’à présent, de nombreux avantages fiscaux intéressants, notamment la possibilité d’amortir le bien immobilier et de déduire les charges.
Depuis, le 14 février 2025, la loi de finances impose désormais de réintégrer les amortissements dans la plus-value en cas de vente.
Le statut de LMNP présente plusieurs avantages :
Pour vous aider à y voir plus clair, on vous propose un comparatif avec la SCI à l’IS, une structure très sollicitée pour les investissements locatifs, via un simulateur et voir le net encaissé après revente et fiscalité sur la plus-value.
L’arbitrage dans votre choix d’investissement immobilier comporte de nombreux paramètres. Chaque situation reste particulière et un simulateur repose toujours sur des hypothèses. Pour être sûr de faire le choix optimal, n’hésitez pas à faire appel aux conseils d’un expert-comptable.
Mathieu, expert-comptable et CEO de Ça Compte Pour Moi s’est prêté au jeu du podcast avec Jugeote. On vous laisse écouter !
Quel est le plus rentable pour un seul appartement ?
Généralement le LMNP au régime réel. La gestion est plus simple (pas de statuts, pas d’AG) et la fiscalité à la revente est bien plus douce que celle de la SCI à l’IS.
Peut-on passer du LMNP à la SCI plus tard ?
Oui, mais cela implique de vendre le bien à la SCI (apport) ou de l’apporter au capital. Cela génère des frais de notaire et potentiellement une taxation de la plus-value pour vous personnellement.
La SCI à l’IS permet-elle d’éviter l’IFI ?
Pas totalement. Les parts de SCI sont incluses dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), mais la dette portée par la société vient réduire la valeur imposable des parts.
Quelle est la réforme de 2025/2026 sur le LMNP ?
Attention : le gouvernement a durci le LMNP en prévoyant que les amortissements pratiqués soient réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (comme c’est déjà le cas en SCI à l’IS). Cela réduit l’écart historique de rentabilité entre les deux statuts.
Puis-je habiter le bien dans une SCI à l’IS ?
C’est déconseillé. Si la SCI met le bien à votre disposition gratuitement, cela constitue un avantage en nature imposable pour vous, et la SCI doit déclarer un loyer fictif.
