Quel est l’intérêt du régime LMNP ? - Ça Compte Pour Moi
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16 February 2021
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Si vous êtes intéressé pour investir en nom propre dans un bien immobilier, vous avez sûrement entendu parler du régime LMNP.
Le Loueur Meublé Non Professionnel est un dispositif fiscal ouvert à tout contribuable français. Il s’applique aux personnes souhaitant acheter un bien immobilier (neuf ou ancien), dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé .
Nous vous présentons dans cet article tout ce qu’il faut savoir à propos de ce régime.


La différence entre LMNP et LMP

Il est important pour vous de connaître la différence entre :

  • Le LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel
  • Le LMP : Loueur en Meublé Professionnel

En fonction de deux conditions définies par l’article 155 IV du code général des impôts, l’activité de location sera considérée professionnelle ou non professionnelle.

Ainsi, l’activité de location en meublé est exercée à titre non-professionnel dans une des deux conditions suivantes :

  • les recettes annuelles issues de cette activité n’excèdent pas 23 000 € pour l’ensemble du foyer fiscal
  • ces recettes n’excèdent pas les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR de la catégorie traitements et salaires (au sens de l’article 79 du CGI

Si vous souhaitez faire de l’activité de location meublée, mais que vous ne remplissez pas les conditions énoncées ci-dessus, nous vous conseillons de lire notre article sur le LMP : le loueur en meublé professionnel.

L’imposition du Loueur en Meublé Non Professionnel

Les revenus locatifs issus des locations meublées sont imposés au régime des BIC : bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes issues de cette activité doivent être déclarées dans la déclaration des revenus complémentaire n° 2042 C PRO.

Deux régimes d’imposition sont possibles :

  • le régime micro-BIC
  • le régime réel

Le régime micro-BIC

Ce régime du micro-BIC s’applique lorsque le montant des recettes annuelles ne dépasse pas :

  • 72 600 € dans le cas général
  • 176 200 € dans le cas des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés

Il ouvre droit à des obligations déclaratives simplifiées : vous ne déclarez que le montant des recettes brutes issues de cette activité dans votre déclaration n°2042 C PRO.

Vous bénéficiez d’un abattement de :

  • 50 % sur les recettes dans le cas général
  • 71 % dans le cas des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés

Par contre, vous n’avez pas la possibilité de déduire des charges supplémentaires.

Le régime réel

Le régime réel s’applique lorsque :

  • Vos revenus dépassent les limites d’application du régime micro-BIC (voir ci-dessus)
  • Vous y adhérez volontairement sur option

Ce régime a pour principal avantage de pouvoir déduire des charges de vos recettes (frais de fonctionnement, intérêts des emprunts, amortissements, etc.).

Mais il suppose que vous teniez une comptabilité conforme au Code du commerce et au plan comptable général. Vous avez donc l’obligation de déposer une déclaration de résultat n° 2031 et de reporter les montants sur votre déclaration n°2042 C PRO.

 

Pour en savoir plus sur les régimes d’imposition sur le revenu du LMNP, n’hésitez pas à contacter un expert-comptable et à consulter la page dédiée du site Impôts.gouv.

Les avantages du régime LMNP

Le LMNP est un régime d’imposition qui présente de nombreux intérêts pour les contribuables français.

La simplicité

Le statut de LMNP est assez simple administrativement. Dans un premier temps, vous devrez vous immatriculer sur le site d’Infogreffe pour obtenir un numéro SIRET. Ensuite, si vous relevez du régime micro-BIC, vous aurez juste à déclarer une fois par an le montant brut de vos recettes dans une seule déclaration. Vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité complexe, ni de calculer vos charges. Par contre, nous vous conseillons de faire appel à un expert-comptable dans deux conditions :

  • Faire un arbitrage entre régime réel et régime micro-BIC (l’option pour le régime réel peut dans certains cas être plus avantageuse)
  • Vous aider à déclarer vos revenus imposables, surtout dans le cas où vous dépendez du régime réel d’imposition

La récupération de la TVA

Si vous investissez dans une résidence neuve de services (résidences étudiantes, médicalisées, de tourisme, d’affaires, etc.), vous aurez la possibilité de récupérer la TVA de 20 % sur votre investissement.

Attention, les conditions sont assez strictes :

  • Le logement doit être considéré comme neuf (ou avoir été achevé il y a moins de 5 ans et ne jamais avoir été acheté auparavant)
  • Il doit proposer au moins 3 services para-hôteliers parmi les suivants : accueil, service d’entretien, petit déjeuner, blanchisserie
  • Être géré par un gestionnaire de résidence qui soumet la location à la TVA, avec un contrat de bail de 9 ans
  • Ne pas revendre son bien avant un délai de 20 ans

L’amortissement du bien

Si vous êtes imposé au régime réel, vous aurez la possibilité d’amortir le montant de votre investissement tout au long de sa durée d’utilisation. C’est un avantage important qui permet de réduire considérablement le bénéfice imposable.

Attention, ces amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Si durant un exercice, le montant des amortissements est supérieur au résultat d’exploitation, alors la part excédentaire sera reportée sur les revenus de l’année suivante.

Exemple :

Année N : Loyers = 20 000 €, Charges d’exploitation = 5 000 €, Amortissements = 16 000 €.

Résultat imposable = 0 € et report des amortissements sur les résultats de l’exercice suivant, à hauteur de 1 000 € (20 000 – 5 000 – 16 000).

La réduction d’impôt

Comme nous l’avons vu, le régime micro-BIC permet d’obtenir un abattement important sur vos recettes imposables. Mais le régime réel offre également des avantages en termes de réduction d’impôts. Car, contrairement au régime micro-BIC, vous avez la possibilité de déduire des charges de vos recettes. Ainsi, vous réduisez votre bénéfice imposable. Ces charges concernent principalement les frais d’acquisition de l’immeuble (acte notarié, frais de garantie, rémunération des intermédiaires, etc.), les frais de gestion courante, les intérêts des emprunts et les amortissements (voir ci-dessus).

Sachez également que grâce à la loi Censi-Bouvard, l’investissement en LMNP dans une résidence de services neuve ouvre droit à une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 11 %, étalée sur 9 ans. 

Exemple : 

Montant de l’investissement HT : 220 000 €

Réduction d’impôt de 220 000 x 11 % : 24 200 €

Soit : – 2 689 € par an

Pour bénéficier de cette réduction d’impôts, vous devez vous engager à louer votre bien pendant une durée minimale de 9 ans.

En savoir plus sur la loi Censi-Bouvard.

 

Maintenant que vous connaissez les principaux avantages du régime LMNP, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur Investissement locatif en LMNP pour connaître le régime d’imposition le plus adapté à votre situation.

 

Votre expert-comptable est là pour vous aider dans vos projets d’investissement locatif.

Le conseil de Mathieu

Si vous vous intéressez à l’investissement immobilier, beaucoup de personnes vous conseilleront le LMNP. Ce régime est très intéressant et offre beaucoup d’avantages. Mais, il n’est pas forcément le plus pertinent pour votre situation. Prenez conseil auprès d’un professionnel pour faire le choix le plus adapté à votre projet.

Mathieu Chauveau, Expert-comptable
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