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SCI : Comment bien choisir son expert comptable ?

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Note 5/5 (1 vote(s))

2 avr. 2024 (mis à jour le 23 juil. 2024)Temps de lecture : 3 min

La SCI n’est pas un simple « coffre-fort » à immeubles ; c’est une structure vivante qui nécessite une rigueur comptable pour protéger les associés. En 2026, face à une réglementation fiscale de plus en plus mouvante (rénovation énergétique, plafonnement des loyers), l’expert-comptable devient le pilote indispensable pour arbitrer entre IR et IS et garantir que votre stratégie patrimoniale reste rentable sur le long terme.

SCI : Comment bien choisir son expert comptable ?

2 avr. 2024 (mis à jour le 23 juil. 2024)Temps de lecture : 3 min

Note moyenne 5/5 (1 vote(s))

Rédigé par L'équipe Ça Compte Pour Moi

📌 Ce qu'il faut retenir :

SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu) : C’est le régime par défaut (translucidité fiscale). La comptabilité est dite « de trésorerie ». Les associés sont imposés personnellement sur les bénéfices au prorata de leurs parts.
SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : Souvent choisie pour l’investissement locatif. Elle permet d’amortir le bien immobilier (déduire l’usure du bâtiment des revenus), ce qui réduit drastiquement l’impôt pendant de nombreuses années.
La tenue de comptabilité : Même si elle n’est pas toujours obligatoire légalement (pour les petites SCI à l’IR), elle est indispensable en pratique pour justifier des comptes auprès des banques, de l’administration et pour figer la valeur des parts sociales.
Le secrétariat juridique : L’expert-comptable s’occupe de l’Assemblée Générale annuelle, une étape obligatoire pour valider la gestion et éviter que la SCI ne soit qualifiée de « société fictive ».

Statut juridique

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile ayant pour objet la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers. Il faut au moins deux associés, qui sont responsables indéfiniment des dettes de la société.

Régime fiscal

Par défaut, la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu. Cependant, vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (attention, l’option est irrévocable).

Si votre SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, le résultat est imposé entre les mains des associés (à hauteur de leur pourcentage de détention du capital) sur leurs déclarations d’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (barème progressif + contributions sociales de 15%).
Si votre SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, le résultat est imposé à l’impôt sur les sociétés (au taux de 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice et au taux de 25 % au-delà) et les dividendes éventuellement distribués seront soumis à l’impôt sur le revenu chez les associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (barème progressif après abattement de 40% + contributions sociales de 15%).
Vous avez le choix de soumettre ou non la SCI à la TVA. Dans tous les cas, les locaux à usage d’habitation sont exonérés de TVA. Vous avez donc intérêt à opter pour la TVA si vous louez des locaux commerciaux car vous pourrez déduire la TVA sur les charges grevant votre activité.

Vos obligations comptables, fiscales, sociales et juridiques

Que votre SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, vous avez l’obligation d’établir des comptes annuels et une liasse fiscale (formulaire 2033 ou 2050 à 2059 selon le régime d’impositions) afin de déterminer votre résultat imposable.
Vous devrez procéder à la tenue d’une assemblée générale ordinaire (permettant notamment l’approbation des comptes et l’affectation du résultat) ainsi qu’au dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce.

Pourquoi choisir Ça Compte Pour Moi ?

Ça Compte Pour Moi est un cabinet d’expertise comptable, d’accompagnement et de conseil en ligne. Découvrez les 8 éléments clés qui font notre spécificité.

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RDV avec un expert

Le conseil de Mathieu, expert-comptable

Le choix du régime fiscal (IR ou IS) est primordial. Si vous comptez revendre le ou les bien(s) immobiliers de la SCI à court ou moyen terme, vous avez intérêt à laisser votre SCI à l’IR car la plus-value sur la vente est taxée à 19% (contre 25 % à l’IS) et que la base de calcul de celle-ci est beaucoup moins importante. Dans le cas contraire (vous n’envisagez pas de vendre le ou les bien(s)), vous avez intérêt à opter pour l’IS grâce au mécanisme de l’amortissement qui diminuera considérablement votre résultat fiscal imposable.

Mathieu Chauveau, Expert-comptable

FAQ - Questions fréquentes sur Connaître les spécificités de sa profession

Pourquoi passer une SCI à l’IS en 2026 ?
- À l’IS, vous pouvez déduire toutes les charges réelles (frais de notaire, travaux, intérêts) et surtout l’amortissement. Cela permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers perçus pendant 15 ou 20 ans. En revanche, la taxation de la plus-value à la revente est plus lourde.
L’expert-comptable est-il obligatoire pour une SCI familiale ?
- Non, mais fortement recommandé. Une erreur dans la répartition des bénéfices ou dans le calcul de la réserve peut avoir des conséquences graves lors d’une succession ou d’une séparation d’associés.
Qu’est-ce que l’amortissement en SCI ?
- C’est une charge « fictive » calculée par l’expert-comptable. On considère que le bâtiment perd de sa valeur chaque année (ex: 2 % par an sur 50 ans). Cette somme vient en déduction de vos revenus locatifs imposable.
Peut-on louer en meublé via une SCI ?
- Attention : Si une SCI loue en meublé de manière habituelle, elle bascule obligatoirement à l’IS. L’expert-comptable est alors indispensable pour gérer cette transition fiscale complexe.
Quel est le coût d’un expert-comptable pour une SCI ?
- Pour une SCI possédant 1 ou 2 biens, comptez entre 500 € et 900 € par an. Ce coût est déductible des revenus de la SCI, ce qui réduit son impact réel.