📌 Ce qu'il faut retenir :
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L’organisation du groupe : La Holding détient les parts de la société opérationnelle (la « fille » qui fait du commerce/service) et les parts de la SCI (qui détient les murs).
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La protection des actifs : En logeant l’immobilier dans une SCI distincte, les murs sont protégés des créanciers de la société commerciale en cas de difficulté ou de faillite de cette dernière.
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Le régime Mère-Fille : Les dividendes de la société commerciale remontent à la Holding avec une fiscalité quasi nulle (5 % de quote-part). Cet argent peut ensuite être réinvesti dans la SCI pour financer un achat immobilier ou rembourser un emprunt.
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L’autofinancement : La société commerciale paie un loyer à la SCI. Ce loyer permet à la SCI de rembourser son crédit immobilier. La Holding, elle, chapeaute l’ensemble et arbitre les besoins financiers.
Holding et SCI : de quoi parle-t-on ?
Contrairement à la SAS, la SARL ou la SCI, la holding n’est pas une forme sociale. Il s’agit d’une entreprise qui a pour vocation de détenir des parts d’autres sociétés. Il existe 2 types de holding :
- La holding “passive” dont l’activité consiste uniquement à détenir et gérer des valeurs mobilières (parts sociales et actions). Son activité est alors civile.
- La holding “active” qui – en plus de détenir des valeurs mobilières – exerce une activité commerciale.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une société destinée à acquérir, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier. Son activité est obligatoirement civile.
Lorsqu’on parle de Holding et de SCI, il s’agit d’un montage juridique permettant de créer un groupe de sociétés. Ce montage très spécifique se justifie par plusieurs avantages, dont nous vous parlons plus loin dans l’article.
Dans le cadre de ce montage, la société holding détient des parts d’une ou plusieurs sociétés civiles immobilières. Elle peut également détenir des parts (ou actions) dans d’autres sociétés, civiles ou commerciales.
Pourquoi choisir un montage Holding-SCI pour son investissement immobilier ?
Les avantages du montage Holding-SCI sont à la fois fiscaux, juridiques, financiers et opérationnels.
Les avantages fiscaux
Le montage Holding-SCI ouvre la possibilité de bénéficier de deux avantages fiscaux : le régime mère-fille et l’intégration fiscale.
- Le régime mère-fille est possible lorsque la société holding détient a minima 5% du capital de la société fille (ici, la SCI). Aussi, les deux sociétés doivent être imposées à l’IS. Grâce à ce régime, la holding est exonérée à hauteur de 95% sur les revenus issus des sociétés filles. C’est un avantage important en termes d’imposition sur les bénéfices.
- Le régime de l’intégration fiscale est possible lorsque la société Holding détient a minima 95% du capital de la société fille. Aussi, les exercices comptables doivent être alignés avec l’année civile. Grâce à ce régime, les sociétés intégrées fiscalement peuvent compenser leurs résultats et ne payer qu’un seul et unique impôt (IS). C’est donc un excellent moyen de compenser des bénéfices avec des pertes. Autre avantage : les dividendes issus des sociétés filles et perçus par la holding sont exonérés en intégralité, d’impôt sur les bénéfices.
Ces deux régimes sont possibles sur option. Certaines sociétés d’un même groupe peuvent décider de ne pas y souscrire.
Le principal avantage de ce montage réside dans la possibilité d’utiliser la trésorerie excédentaire d’une société d’exploitation pour investir dans l’immobilier sans quasiment aucun frottement fiscal. Autrement dit, si vous vous appropriez cette trésorerie à titre personnel (via de la rémunération ou des dividendes) pour ensuite la réinvestir dans l’immobilier, vous serez taxé à titre personnel sur la somme distribuée. Alors qu’en remontant la trésorerie en question vers une holding pour ensuite la rediriger vers une SCI, vous n’aurez que l’impôt sur les sociétés dans la holding sur 5% des dividendes grâce au régime mère-fille.
Exemple : si vous avez 100 000 € de trésorerie excédentaire dans votre SAS et que vous souhaitez les investir dans l’immobilier. Option 1 : vous vous les distribuez en dividendes à titre personnel, vous payez alors la flat tax de 30 %, et il vous reste 70 000 € à investir. Option 2 : vous les distribuez en dividendes à une holding, la holding paiera alors 750 € d’impôt sur les sociétés (100 000 € de dividendes * 5% grâce au régime mère-fille * 15% de taux d’IS) et vous disposerez de 99 250 € pour investir, soit un effet de levier de 29 250 € !
Les avantages juridiques
L’avantage juridique principal est la possibilité pour le dirigeant majoritaire de la holding de faire entrer des actionnaires (ou associés) dans le groupe, tout en gardant le contrôle. C’est un très bon moyen de financer des investissements, en gardant la main sur la gestion du groupe.
Les avantages financiers
Il existe deux avantages financiers. Un en termes de trésorerie et l’autre en termes de financement.
Concernant la trésorerie, il est possible de centraliser la gestion au niveau de la holding. Cela permet de diminuer les frais financiers (voire de faire du cash-pooling) et de garder une vision d’ensemble.
Par rapport au financement, la holding peut financer les différents investissements immobiliers de ses filiales par emprunt et rembourser ce dernier grâce aux résultats des filiales. La capacité d’emprunt de la holding peut être plus importante que celles des filiales. Ces dernières peuvent tout de même contracter des emprunts pour financer des acquisitions immobilières (et déduire les intérêts de leurs résultats). L’effet de levier est d’autant plus fort que la possibilité de faire entrer des associés est grande (voir le point précédent sur les avantages juridiques).
Les avantages opérationnels
D’un point de vue opérationnel, ce montage permet aux sociétés filles de se concentrer sur leur cœur de métier : l’immobilier pour les SCI, les activités opérationnelles pour les autres sociétés du groupe. Si la holding a un rôle actif dans le groupe, elle peut prendre en main des activités secondaires, telles que la comptabilité, la paie, ou le marketing des filiales. C’est donc un bon moyen de répartir les activités dans le groupe.
Holding et SCI : les limites
La principale limite est la complexité. Si vous investissez dans l’immobilier via ce montage juridique, vous devrez gérer plusieurs comptabilités et plusieurs formalités administratives et juridiques. Il faut vous assurer que ce montage est le plus adéquat par rapport à vos objectifs.
Enfin, l’autre limite est le risque de sanctions. Car l’administration est particulièrement vigilante. Certes, des outils fiscaux favorables tels que l’intégration fiscale ou le régime mère-filiale sont à la disposition des entrepreneurs. Mais ils ne doivent pas être utilisés dans un but qui dépasse les bornes de l’usage raisonnable du droit. Sinon, on parle d’abus de droit.
Le conseil de Mathieu
Le montage Holding-SCI est un excellent outil pour l’entrepreneur mais il est complexe et requiert une connaissance transversale entre le droit, la finance et l’investissement. Soyez sûr que ce véhicule d’investissement soit le plus adapté à vos projets. Et faites-vous accompagner par des professionnels.
Mathieu Chauveau, Expert-comptable
FAQ - Questions fréquentes sur Trouver la forme juridique adaptée à son activité
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Quel est l’avantage de l’intégration fiscale ici ?
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La SCI doit-elle être à l’IR ou à l’IS ?
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Peut-on utiliser ce montage pour sa résidence principale ?
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Comment sortir l’argent de la SCI à la fin ?
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C’est le point de vigilance. Si la SCI est à l’IS, la revente de l’immeuble déclenche une imposition sur la plus-value professionnelle (calculée sur la valeur nette comptable), souvent plus lourde que la plus-value des particuliers.
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Est-ce accessible aux petites entreprises ?
Cet article a été écrit par
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