📌 Ce qu'il faut retenir :
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Le principe de l’exonération : Par défaut, les activités de location d’immeubles nus (non meublés) exercées par une SCI sont exonérées de TVA. La société ne facture pas de taxe à ses locataires et ne récupère pas celle sur ses propres achats.
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L’option pour la TVA : Une SCI peut choisir volontairement d’être assujettie à la TVA pour la location de locaux professionnels ou de bureaux. Cette option doit être formulée par courrier auprès du service des impôts (SIE).
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L’intérêt de l’assujettissement : Opter pour la TVA permet à la SCI de récupérer la TVA payée sur ses dépenses importantes, comme les frais de construction, de rénovation ou d’entretien de l’immeuble.
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La TVA obligatoire : Dans certains cas spécifiques (location de places de stationnement, locations meublées avec services para-hôteliers), l’assujettissement à la TVA devient automatique et obligatoire.
Les SCI soumises de plein droit à la TVA
Une SCI peut être assujettie ou non à la TVA. Une SCI sera soumise de plein droit à la TVA si son activité se trouve dans l’une des situations suivantes :
- Pour la location de biens aménagés à usage professionnel ;
- Pour la location de biens meublés, accompagnée d’au moins 3 prestations (petit déjeuner, fourniture de linge, entretien, etc.) ;
- Pour la location de places de stationnement ;
- Pour la location à usage commercial lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise ;
- Dans le cas d’un immeuble construit par la SCI, non destiné à l’habitation principale pour les trois quarts de sa superficie ;
- Si la SCI est utilisée pour l’achat et la gestion d’un immeuble et que parallèlement, une société commerciale exploite cet immeuble. La société commerciale louera alors les locaux nus à la SCI contre un loyer soumis à la TVA.
Dans ce cas, le taux de droit commun qui s’applique est de 20%.
Les SCI soumises à la TVA sur option
Une SCI par défaut non-assujettie à la TVA peut toutefois décider d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Cette option a une durée obligatoire de 10 ans.
Pour ce faire, une déclaration d’option à la TVA doit être adressée auprès du centre des impôts dont dépend la SCI. Un contrat de bail devra être joint à cette déclaration. En effet l’option n’est pas valable pour la SCI en tant que telle mais pour les immeubles loués par cette SCI et indiquées dans la déclaration. Une même SCI peut donc gérer des immeubles soumis à TVA et des immeubles non soumis à TVA.
Opter pour la TVA : avantages et inconvénients pour la SCI
Le principal avantage d’opter pour la TVA est de permettre à la SCI de collecter la TVA sur les loyers et de la reverser à l’état. Elle pourra ainsi déduire de cette TVA collectée, la TVA qu’elle aura payée durant la même période (sur les charges d’entretien de l’immeuble, sur les travaux effectués ou encore sur la TVA payée lors de l’acquisition d’un bien neuf) : c’est la TVA déductible. Cette option est donc particulièrement intéressante en cas d’acquisition d’un local qui nécessitera d’importants travaux.
Cependant, l’inconvénient principal de ce choix d’option est que la SCI aura davantage de risques d’être contrôlée sur la bonne tenue de sa comptabilité. De plus, il est conseillé d’opter pour l’assujettissement à la TVA lorsque le preneur du bail est lui-même assujetti à la TVA car ce dernier pourra récupérer la TVA sur le loyer.
Le conseil de Mathieu
« Si vous louez un local à usage d’habitation, il vous sera impossible d’opter pour la TVA car il s’agit d’une activité exonérée de TVA. »
Mathieu Chauveau, Expert-comptable
FAQ - Questions fréquentes sur Établir ses déclarations de TVA
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Peut-on opter pour la TVA sur une location d’habitation ?
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Quel est l’impact pour le locataire professionnel ?
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Si le locataire est lui-même assujetti à la TVA, cela est neutre pour lui car il récupère la taxe facturée par la SCI. S’il n’est pas assujetti (ex: profession médicale), cela représente un surcoût de 20 %.
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Quelle est la durée de validité de l’option ?
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Peut-on récupérer la TVA sur des travaux passés ?
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Oui, sous certaines conditions, il est possible de pratiquer une régularisation de « TVA initiale » pour des travaux effectués avant l’option, si celle-ci intervient rapidement.
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L’option s’applique-t-elle à tous les immeubles de la SCI ?
Cet article a été écrit par
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