Changements LMNP 2025 : ce que vous devez savoir

changements LMNP 2025

Les grands changements du LMNP en 2025

1. Changement du seuil pour le régime réel

Depuis le  1ᵉʳ janvier 2025, les règles fiscales applicables aux locations meublées ont été modifiées comme suit :

Ces ajustements visent à harmoniser la fiscalité des locations meublées avec celle des locations nues, encourageant ainsi les propriétaires à privilégier la location longue durée

Par exemple, prenons le propriétaire d’un appartement qu’il loue en meublé de tourisme non classé. En 2025, il perçoit 14 000 € de revenus locatifs annuels. Avec le nouvel abattement de 30 %, son revenu imposable sera  calculé  comme suit :

• Revenus bruts : 14 000 €​
• Abattement de 30 % : 4 200 €
• Revenu imposable : 9 800 €​

Si ses revenus avaient dépassé 15 000 €, le propriétaire aurait dû opter pour le régime réel d’imposition.

2. Critères de soumission à la TVA

Les loueurs qui proposaient des prestations de type para-hôtelières (ménage quotidien, petit-déjeuner, linge fourni, etc.) bénéficiaient jusqu’ici d’un seuil de 188 700 € pour rester au régime micro-BIC. En 2025, cette exception disparaît : tout le monde est de ce fait logé à la même enseigne, avec un plafond à 77 700 €.

Concrètement, si vous louez un logement sur Airbnb avec remise de clés (hors boîte à clés*), petit-déjeuner et ménage inclus, vous ne pourrez plus échapper à une fiscalité plus lourde, sauf à franchir le seuil et basculer dans le réel.

À savoir, la proposition de certains services en location courte durée peut vous faire basculer dans la catégorie para-hôtelière, soumise à TVA. C’est le cas si vous proposez 3 des 4 services suivants :

• Petit-déjeuner
• Nettoyage régulier
• Linge de maison
• Réception personnalisée

*La boîte à clés seule ne suffit plus à valider l’accueil personnalisé et ne rentre donc plus dans les conditions soumis à TVA.

4. L’amortissement à la revente

Les récentes évolutions législatives ont modifié le traitement fiscal des amortissements en cas de revente d’un bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits durant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. Cette mesure vise à harmoniser les règles fiscales entre les loueurs en meublé professionnels et non professionnels.

Impact sur le calcul de la plus-value

Auparavant, la plus-value était déterminée en soustrayant le prix d’acquisition du prix de vente, sans tenir compte des amortissements pratiqués. Désormais, le prix d’acquisition est réduit du montant total des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value imposable et, par conséquent, la charge fiscale lors de la revente.

Exemple chiffré :

• Situation avant le 15 février 2025 :
  • Prix d’acquisition : 200 000 €
  • Amortissements cumulés : 50 000 €
  • Prix de revente : 300 000 €
  • Plus-value imposable : 300 000 € – 200 000 € = 100 000 €
• Situation après le 15 février 2025 :
  • Prix d’acquisition ajusté : 200 000 € – 50 000 € = 150 000 €
  • Plus-value imposable : 300 000 € – 150 000 € = 150 000 €

Dans cet exemple, la réintégration des amortissements augmente la plus-value imposable de 50 000 €, entraînant une fiscalité plus lourde pour le vendeur.

Conséquences pour les investisseurs en LMNP

Cette modification législative réduit l’avantage fiscal précédemment accordé aux investisseurs en LMNP. Il est donc essentiel pour les propriétaires de biens meublés de revoir leur stratégie d’investissement et d’anticiper l’impact de cette mesure sur la rentabilité de leurs opérations immobilières. Une consultation avec un expert-comptable est recommandée pour adapter au mieux sa gestion patrimoniale à cette nouvelle donne

5. Performance énergétique : un critère devenu incontournable

La transition énergétique impacte directement les revenus locatifs des meublés. À partir de 2025, les logements les plus énergivores deviennent progressivement inlouables. Voici le calendrier :

• 2025 : interdiction de louer les logements classés G (consommation > 450 kWh/m²/an.
• 2028 : interdiction de louer les logements classés F
• 2034 : interdiction de louer les logements classés E

Pour continuer à louer, vous devrez investir dans la rénovation énergétique : isolation, remplacement de chauffage, menuiseries… Ces dépenses peuvent être lourdes, mais sont aussi souvent éligibles à des aides (MaPrimeRénov’, éco-PTZ…).

Exemple : un studio classé G à Paris devra alors être rénové dès cette année pour rester sur le marché. Budget estimé : 15 000 à 30 000 €.

6. Fin de la réduction d’impôt liée au CGA

Jusqu’en 2024, les adhérents à un Centre de Gestion Agréé (CGA) pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt de 2/3 des frais comptables (dans la limite de 915 €). Cet avantage fiscal a également disparu en 2025.

Cela alourdit mécaniquement le coût du régime réel, qui exige une comptabilité complète. Même si ce régime reste intéressant pour les investisseurs à hauts revenus ou via SCI, il faudra désormais intégrer ce surcoût dans votre rentabilité.

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Quel régime choisir en 2025 : micro-BIC ou régime réel ?

En dessous de 77 700 € de recettes locatives, vous avez la possibilité d’opter pour le régime micro-BIC ou pour le régime réel. Cependant, si vous dépassez ce seuil (ou si vous louez via une société soumise à l’IS), le régime réel devient obligatoire.

Voici un comparatif pour bien comprendre les différences fondamentales entre les deux régimes :

Tableau comparatif : micro-BIC vs régime réel

Exemple chiffré comparatif

Imaginons un propriétaire dont le logement meublé génère 15 000 € de loyers par an. Il paie 6 000 € de charges (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.), et le bien est amorti à hauteur de 5 000 € par an.

• Micro-BIC (logement meublé longue durée) avec abattement de 50 % :
  15 000 € – 50 % = 7 500 € imposables

• Régime réel :
  15 000 € – 6 000 € – 5 000 € = 0 € imposable
  (mais attention : les amortissements viendront désormais gonfler la plus-value à la revente)

• Micro-BIC (logement meublé de tourisme non classé) avec abattement de 30 % :
  15 000 € – 30 % = 10 500 € imposables

La réforme vise à encadrer davantage la location de courte durée afin de recentrer le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sur son objectif initial : encourager l’investissement locatif dans des logements destinés aux étudiants ou aux seniors. Elle cherche également à rétablir une concurrence plus équitable avec le secteur hôtelier, fortement impacté par la montée en puissance des plateformes comme Airbnb.

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